Забудова запорізького стадіону: три схеми для фірми з боргами

Зелена зона завдяки спеціальній бюрократичній магії перетворюється на (елітний?) ЖК з басейнами, п’ять гектарів – на дев’ять, а зауваження запоріжців – на примітку «не враховано» без обговорення. І все це відбувається, щоб легалізувати майбутнє масштабне будівництво від фірми з незрозумілими статками і судовою справою через борги. Дивлячись на такі «земельні фокуси» на тлі дуже невтішного для інвесторів статусу багатьох запорізьких новобудов, виникає питання: чи не закінчиться це не менш «магічним» зникненням мільйонів від вкладників і недобудом в одному з найкрасивіших місць Запоріжжя?

Два місяці тому ми вже писали про події навколо стадіону «Олімпійські надії» на Набережній. Роками це місце тихо хиріло поруч із одним із найкрасивіших парків Запоріжжя – аж раптом щось «клацнуло», і події почали розвиватися на диво швидкоплинно. 

За два місяці тут вже встигли провести громадські слухання, кулуарно обговорити результати, фактично проігнорувати майже всі зауваження, трохи «підставити» депутатів міськради (депутати не були проти) і десь хитро заховати головний на зараз документ нового проєкту. 

Команда «Запорізького центру розслідувань» взялася розплутати схеми, створені для протягування нового проєкту.

Схема перша, земельна

Стадіон «Олімпійські надії» мертвим вантажем висів на «вічному другому» сталеплавильному гіганті Запоріжжя – «Дніпроспецсталі». Як і інші заводи, у 90-х «ДСС» почала позбуватися непрофільних активів. Стадіон, щоправда, нікого не цікавив протягом багатьох років, аж поки у 2021-му ділянку (точніше, «сарайчик» на ній) за півтора мільйони гривень не викупила фірма «Гефест-преміум». Право оренди ділянки – а йдеться аж про 4,8122 гектара (для найбільш прискіпливих читачів спеціально додаємо кадастровий номер – 2310100000:05:002:0435 – ред.) – . «причепом» перейшло компанії разом із «сарайчиком».

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Де будиночок?

Офіційно придбана фірмою споруда мала красиву назву «будиночок для спортсменів літ. А інв. №13323» за адресою бул. Примаченко Марії, буд. 30. За документами цей будиночок мав загальну площу у 132,3 кв. м – як три стандартних квартири-двушки в панельці. Попри те, що розмір будівлі ніяк не корелює з площею ділянки під нею, це все одно мала би бути чимала й доволі помітна будівля.

Але є нюанс. Чи існує вона взагалі? 

Зараз на ділянці її немає – не видно ані вживу, ані за супутниковими знімками.

Споруда зліва від поля – це вже інша ділянка. А більше «претендентів» на роль відносно великого спортивного будиночка немає.  Є тільки значно скромніша будівля-побутовка площею метрів у 80, позначена на цьому знімку червоним. Судячи з суворого пошарпаного вигляду – стоїть вона тут ще з радянських часів. 

І от що характерно: такий стан справ на стадіоні вже щонайменше п’ять (а насправді більше) років. Ось знімок із сервісу Google Earth за 2019 рік.

Можна «доклікати» Google Earth аж до 2005 року – і картина теж не змінюється. 

Але ж про який «будиночок» тоді йдеться? Є два варіанти. Або те, що ми бачимо на фото, і є 132-метровим спортивним будиночком, якому ще у радянському техпаспорті додали зайвого метражу. Або ж ми маємо справу з вдосконаленою версією легендарної «туалетної схеми», за якою величезну ділянку передали через нібито розміщення на ній неіснуючої споруди.

А де гроші?

Іронічно, але гроші за «неіснуючий будинок» теж існували лише на папері. Як виявилося, «Дніпроспецсталь» їх так і не отримала, тож минулого року пішла за них судитися. З врахуванням усіх прострочень, тут вимагають вже 2,44 мільйона. 

Але поки виходить, що «Гефест-преміум» отримав право оренди на землю безкоштовно. Не платила компанія навіть орендну плату – її теж довелося стягувати через суд. Але і тут «Гефест-преміум» пішов до апеляції оскаржувати розміри виплати. Розгляд триває.

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Схема друга, документальна

І попри цю прикру фінансову історію, компанія все одно пішла оформлювати документи на будівництво. Те, що від самого початку вже було схожим на схему, на цьому етапі взялося масштабуватися. 

На старті, у 2021-му, землю передали в оренду під будівництво спортивного комплексу.

Втім, швидко стало зрозумілим, що ані новий комплекс, ані елітна «качалка» з видом на Дніпро не окуплять витрат. Як розповідав нещодавно проєктант Юрій Лукашев, під час аналізу розміщення крупного спортивного комплексу на 5-10 тисяч осіб з’ясувалося, що цим людям будуть потрібні паркувальні місця, бо ж громадського транспорту на Набережній немає. Та і взагалі спорткомплекс тут раптом став невигідним. Несподіваний поворот. 

«За таких умов вартість оренди економічно не дозволяє утримувати цю ділянку, необхідна комерційна діяльність та надання платних послуг. Розміщення крупного спортивного комплексу на ділянці визнано недоцільним з економічної точки зору» – йдеться в протоколі громадських слухань щодо детального плану території стадіону

Дуууууже високий спорткомплекс…

Тож вже у листопаді того ж 2021 року «Гефест-преміум» отримує містобудівні умови на дуже специфічну споруду. Не на спорткомплекс як такий, а на «багатофункціональний комплекс у складі приміщень спортивно-оздоровчого, розважально-торгівельного призначення та житлових квартир» висотою у 87 метрів. 

І якщо ваша уява зараз намагається осягнути, що ж такого спортивного розміром у 30-35 поверхів тут хотіли будувати, зупиніться. Очевидно, що за цією довгою і заплутаною назвою ховається банальний житловий комплекс, в який «для галочки» втулили б якийсь фітнес-клуб чи спортмайданчик.

«Втулили б», бо будівництво так і не запустили: почалося повномасштабне вторгнення. Два роки на стадіоні продовжували прогулюватися місцеві інтроверти, собачники і, звісно ж, спортсмени. До послуг яких тут збереглася хоч і не нова, зате безкоштовна і все ж таки досить зручна бігова доріжка.

Подоба нової хвилі активності почалася навесні 2023 року. Тоді «Гефест-преміум» спробувала отримати декларацію про початок будівництва. Важко зрозуміти на що розраховували бізнесмени, адже за документами ділянка все ще була призначена під спортивний комплекс. І типова київська «свічка» у цю концепцію вписувалася погано. Надто високо і надто оптимістично, щоб порушення не побачили, наприклад, у прокуратурі.

Тож далі довелося йти довгим шляхом – через розробку детального плану території і зміни цільового призначення землі.

…і дууууже великі гектари

У Генплані Запоріжжя ділянка віднесена до територій оздоровчо-спортивних закладів. У зонінгу – більш детальному документі – до земель культури і спорту. Будувати на ній житловий комплекс, попри будь-яке бажання, не можна. Тож все те, що зараз відбувається навколо стадіону «Олімпійські надії», має єдину мету – змінити призначення ділянки.

Допомагає у цьому типова схема, за якою забудовник може ненав’язливо перетворити, скажімо, ліс на багатоповерхівку, а умовне озеро – на АЗС. Йдеться про розробку детального плану території.

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Що таке детальний план території (ДПТ), ми розповідали не один раз. Це така собі деталізація Генерального плану для однієї конкретної місцини. І, власне, роблять її зазвичай тоді, коли хочуть Генплан трохи… підкоригувати. У нашому випадку – змінити призначення ділянки зі спорткомплексу на комплекс висоток. Таке собі «уточнення» загального документу, тільки з «невеличким нюансом».

Розробка ДПТ має кілька етапів. На першому свій дозвіл мають дати депутати міськради. І вони його вже дали – у 2024-му. Дали на всю ту ділянку, площею у 4,8 гектарів, де розміщено стадіон і міфічний «будинок для спортсменів». Так, депутати міськради фактично пішли на зустріч компанії, яка за дивних обставин отримала чималу ділянку, за яку ще й нічого не платила.

Цю нескладну цифру – 4,8 га – варто запам’ятати: її ще використовуватимуть для особливої забудовницької магії.

Площа під ДПТ – якраз тієї самої ділянки із сараюшкою. Жовте не рахуємо… поки що.

Апетит, як відомо, приходить вже під час їжі, тож успіх, схоже, окрилив бізнесменів. Якщо вірити виступу того ж Юрія Лукашева, після того, як було визнано, що спортивний комплекс – штука невигідна, на території багатостраждального стадіону вирішили будувати новий ЖК. Точніше, навіть два. Але після «консультацій із запорізькою архітектурною спільнотою» обмежилися одненьким, зате одразу з кількома басейнами.

І парадоксально те, що у запропонованому плані призначення основної ділянки – вже взагалі для офісних, адміністративних будівель та компаній, які займаються підприємницькою діяльністю.

За проєктом ДПТ до складу цього «одненького» житлового комплексу включили аж три багатоповерхівки на 24 секції висотою від 8 до 14 поверхів – одразу для понад двох тисяч майбутніх мешканців. Так, ви вже мабуть звернули увагу на те, що первинну висоту комплексу знизили – і знизили суттєво, аж в півтора рази, до 50 метрів. Втім, це обмеження вирішили компенсувати… додатковими гектарами.

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Бачте, існують нормативи щодо кількості людей, які можуть жити на території ЖК, а також нормативи по щільності населення мікрорайону. Вони залежать від етажності будинків: що нижчий комплекс, то менша щільність. І от якщо взяти потенційну кількість майбутніх мешканців – 2 100 – і розділити заплановані їх на 4,8 га землі, то отримуємо близько 438 людей на гектар. Це так звана «щільність населення брутто», для всієї території кварталу. Цей показник більший, ніж це можливо за нормативами навіть для найвищої, 14-поверхової забудови.

Тож щоб компенсувати перевищення, до ділянки стадіону «прирізали» ще одну, сусідню, площею в 1,29 га. Це місце поруч, на якому колись хотіли будувати багатоповерхівку (і вже змінили цільове призначення) – але не зрослося, тож зараз тут торгують вживаними авто. 

Таким чином показник технічно «вирівняли».

Раз ділянка, два ділянка… і навіть трохи Набережної. Скріншот із проєкту ДПТ.

Вище ми просили потримати вас в голові площу в 4.8 гектарів, на які депутати міськради дали дозвіл розробляти ДПТ. Так ось. Детальний план території розробили не на 4,8 гектара. І навіть не на 6 гектарів, враховуючи «приєднання» ще однієї сусідньої ділянки для «вирівнювання» нормативів. Його розробили одразу на 9 га, фактично захопивши територію прилеглої Алюмінієвої балки і шматок Прибережної автомагістралі.

З пропонованого ДПТ

Ось так 4,8 гектара не просто перетворилися на 9 гектарів, але й в принципі зробили це навіть доволі обґрунтовано:

Запорізькі депутати вміють прощати

Насправді «фокус» повністю незаконний, адже рішенням міськради від 2024 року під планування відвели лише ті самі, початкові 4,8 га. Знаєте як взялися вирішувати проблему? Дуже просто – знову пішли назустріч бізнесменам. Буквально днями, 15 квітня, депутатам довелося ухвалювати вже нове рішення – розширювати виділену під ДПТ територію і «заднім числом» фактично узаконювати документ, розроблений із порушенням. 

При цьому заперечень ніхто не висловив, проти проголосували одиниці. Схоже, запорізькі депутати зла не тримають.

Ця сесія створила цікаву ситуацію.

Схема третя: громадські слухання

Проєкт ДПТ добряче розбурхав запорізьку громадськість: у місті вдосталь закинутих ділянок, відведених під житлову забудову «на колись потім». Вони збирають сміття, стають притулком для наркоманів і безхатченків – і це триває роками. Стадіон, хай і неремонтований, але охайний, кращий за чергову недобудову.

Запитання, тисячі їх

Питань побільшало і в нас, коли ми вчиталися у проєкт. Три організації, включно із ЗЦР, рахували паркомісця, заплановані під 2000 мешканців – і ніяк не могли нарахувати більше ніж 367. І це в новому ЖК, та ще й такому, до якого не ходить громадський транспорт. А де стоятиме решта автівок – у сусідньому Вознесенівському парку? 

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Безліч зауважень було й до екологічної частини – звіту про стратегічну екологічну оцінку. Його, схоже, збирали «з чого прийшлося»: замість впливу проєкту на здоров’я запоріжців тут додавали новини про кількість хворих на ковід в одному конкретному місяці в одній конкретній лікарні, копіювали шматки про заповідник «Хортиця» із загальних джерел тощо. При цьому не вистачало розрахунків щодо забруднення повітря, виділення тепла, поводження зі сміттям. 

Геологічне дослідження проводили до підриву Каховської ГЕС – і це при тому, що величезний (читай – важкий) комплекс планують ставити на місце, де раніше було багато підземних вод. А якщо тепер там пустоти? 

Незрозуміла ситуація і з доступністю комплексу для маломобільних людей. І на цьому питання не закінчуються. Чи зможе у новому кварталі розвернутися пожежна машина? Чи вистачить запланованого дитсадка на 80 місць для величезного комплексу, звідки виник підземний перехід через Набережну? Чи будуть затори на магістралі? Чи вистачить навколишніх шкіл і лікарень? Відповідей, а точніше – розрахунків – у проєкті немає.

Їх можна було б спробувати отримати під час громадських обговорень, які є обов’язковими за процедурою погодження ДПТ. Вони відбулися ще в лютому.

Дві конструктивні години

Громадські обговорення у такому форматі в Запоріжжі проводили вперше. Із тих, хто найбільше коментував майбутню забудову у соцмережах, зібрали погоджувальну комісію (що це і чому вона не спрацювала – нижче). Їх «розбавили» «звичайними людьми» із зали, які висловилися за розвиток міста і нові проєкти, а далі перейшли, власне, до зауважень громадськості до запропонованого плану території.

Не те, щоб на слуханнях їх прямо обговорювали. Як повідомив голова міського Департаменту архітектури та містобудування Леонід Тендітник, метою було передати розробнику ДПТ усі ремарки. Віддали їх «стопкою», як є. Набралося, як виявилося згодом, цілих 26 штук – детальніше про них дещо нижче.

Погоджувальну комісію створили на випадок, якщо розробник не зможе опрацювати зауваження: тоді вона мала б збиратися і шукати компроміс між інтересами забудовника і громадськості.

Але в департаменті недооцінили таланти розробника.

26 не зовсім конструктивних відповідей

Уже за два тижні після зборів на сайті департаменту оприлюднили результати розгляду громадських пропозицій. Розробник ДПТ впорався без погоджувальної комісії. У департаменті архітектури це навіть назвали «плідним опрацюванням пропозицій».

Щоправда, опрацювали їх специфічно: не змінилося практично нічого, а те, що змінилося – не побачити, бо ж оновлений документ просто не опублікували. 

Декілька ремарок було на кшталт «не будуйте тут, будуйте в іншому місці», але переважну частину складали фахові зауваження і від державних органів, і від місцевих експертних організацій. 

За підсумками обговорення паркомісць у комплексі стало вже 614. Внесли якісь уточнення в екологічну частину (які саме – не вказали), але у підсумку ризиків ані для повітря, ані для теплового режиму міста не виявили. 

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Ремарку, що в ДПТ не враховано достатню кількість шкіл та дитсадків, відхилили. 

Розробник стверджує, що рахував потужності відповідно до нормативів: 38 дітей дошкільного віку на 1000 мешканців, і в проєкті на 2000 мешканців передбачено дитсадок на 80 дітей. З київського досвіду окремо зазначимо, що в нових ЖК такі садочки зазвичай приватні, з окремим внеском у 7-8 тисяч гривень. 

Про школи відповіли, що заклади у пішохідній доступності не є заповненими – але тут є нюанс. Недобор у запорізьких школах через війну і обстріли – а будувати планують почати не раніше “стабілізації лінії фронту”. Невідомо, що це означає, але у випадку суттєвої стабілізації і дітей у школах може побільшати.

Практично усі розрахунки, яких вимагала громадськість, пообіцяли зробити потім, коли цільове призначення землі вже змінять. Погодьтесь, доволі дивно вже на стадії проєктування ЖК думати чи утворяться затори на Набережній та чи будуть доріжки доступними для маломобільних людей. 

Те саме – і щодо геологічних досліджень. Чи можна на грунтах стадіону будувати величезний житловий комплекс, будуть з’ясовувати уже після того, як під нього переоформлять ділянку. 

Підземний перехід, який викликав незадоволення урбаністів як такий, що створює бар’єри для маломобільних людей, насправді будувати не планували. Просто він є у Генплані – знов-таки, на колись. А з існуючим наземним переходом нічого робити не будуть, хоч його і пропонували розширити.

Також, судячи з таблиці, представники ДСНС були стурбовані тим, що у проєкті не було жодних розрахунків, чи проїде всередину ЖК пожежна техніка. Розробники відповіли, що розрахунки робили і представляли на архітектурно-містобудівній раді, просто до ДПТ їх прикладати не треба за законодавством.

Фактично, єдиний результат обговорень, який був вказаний конкретно – це збільшення підземних паркінгів вдвічі. Решту залишили так як зручно. Так громадське обговорення фактично стало схемою для легалізації побажань забудовника – навіть тих, які не подобаються громаді.

Що далі?

Втім, поки ситуація не виглядає суперкритичною. По-перше, затвердження нової площі ДПТ фактично запустило процес обговорення наново – у розмові з депутаткою Катериною Звєрєвою це підтвердив і голова департаменту архітектури та містобудування Леонід Тендітник.

По-друге, не поспішає і забудовник. Під час громадських слухань предстаник «Гефест-преміум» Олексій Гончаров розповів: будівництво планують розпочати після «стабілізації лінії фронту». 

По-третє, реалістичність втілення проєкту в життя в принципі під питанням. Забудовник стверджує, що вже вклав в оформлення документів (включно з розробкою ДПТ) 15 мільйонів гривень. Але не вказує, скільки грошей готовий вкласти у початок будівництва – на пряме запитання тут так і не відповіли. Під час громадських обговорень Олексій Гончаров посилався на гроші від інвесторів-майбутніх власників квартир. Але визнавав також, що поки їх не шукають.

При цьому фірма не виплачує навіть невеликі, за масштабами будівельного проєкту, гроші за «сарайчик» на ділянці і за її оренду – в суді торгуються за кожну тисячу.

І хоча представники «Гефест-преміум» стверджують, що фірма здала вже понад 20000 кв.м. житла, нам не вдалося знайти готові проєкти запорізької компанії із такою назвою. 

В офіційних реєстрах серед контактних даних фірми немає пошти, а лише телефон, на який не додзвонитися. Тож ми розшукали особистий телефон директора Петра Джамбова і надіслали йому питання. 

Ми поставили ці запитання ще одному директору «Гефест-преміум», Петру Джамбову

Відповіді поки так і не отримали. Відтак, наші підозри тільки посилюються. В місті нині вже існує одразу декілька проєктів, на які з людей зібрали гроші – і заморозили. Куди можуть піти гіпотетичні мільйони, які «Гефест-преміум» збере із вкладників ще до початку будівництва? Дивно, що ці питання чомусь не виникають у запорізької влади, яка замість цього роздає мовчазні «одобрямси» неправомірних рішень і максимально сприяє забудовнику, який дозволяє собі і несплату обіцяного, і протягування сумнівного.

Сподобався текст? Підтримайте команду ЗЦР!
Зробіть донат
Або скористайтеся карткою

5169330531391628Призначення: «Благодійна допомога»
Дякуємо за підтримку!

Ольга Сидорова, Сергій Сидоров

Здійснено за підтримки програми «Сильніші разом: Медіа та Демократія», що реалізується Всесвітньою асоціацією видавців новин (WAN-IFRA) у партнерстві з Асоціацією «Незалежні регіональні видавці України» (АНРВУ) та Норвезькою асоціацією медіабізнесу (MBL) за підтримки Норвегії. Погляди авторів не обов’язково відображають офіційну позицію партнерів програми