Что не так с “Развенчанием мифов” – ответ на публикацию

В прошлый четверг, 27 февраля, на сайте “Заноза” появилась публикация “Запорожский горсовет за бесценок распродает участки”: 4 мифа в СМИ о рынке земли”. Это ответ на нее.

В публикации напрямую не называются ни наша общественная организацию, ни кто-либо из нашей команды. Но тем не менее, данный текст пытается оппонировать материалам, которые выходили в течении 2019 года на нашем сайте, и ряду тезисов, озвученным на пресс-конференции 14 марта – о том, что при содействии чиновников мэрии земля уходила на продажу ее арендаторам по сильно заниженной цене, что нанесло урон городскому бюджету. 

Прочитав публикацию, мы решили написать ответ. Заранее упредим вполне закономерную реплику “зачем вы считаете нужным реагировать на подобное, я лишь из вашего ответа узнал о существовании данного текста”.  

Мы решили не оставлять данный текст без ответа потому, что:
1. мы серьезно относимся к своей работе, к сбору доказательной базы и готовы ответить за нее
2. мы неподдельно огорчаемся, когда коррупционеры, наживающиеся на громаде и ее ресурсах, пытаются коррумпировать еще и наших коллег
3.  мы видим в данном тексте ряд манипуляций и грубых умолчаний, о чем ниже. 

Мифы и что с ними не так

Теперь перейдем к рассмотрению мифов, которые изложены в этом материале. Первым из них идет: “Миф 1: город должен продавать землю, как на OLX”. 

“В разоблачающих статьях приводится ряд адресов с низкой стоимости квадратного метра земли. Но если посмотреть на эти участки, становится понятно, что речь идёт не о выкупе пустого участка земли, а о земле под уже существующим зданием.

Более того, согласно законодательству, право выкупить участок имеет лишь собственник постройки. «Земля идёт за недвижимостью» – таков принцип законодательства”.

В своих материалах “Запорожский центр расследований” пишет не только про участок земли, но и описывает, что на нем находится, а также указывает для размещения чего участок был отдан в аренду той или иной фирме. 

Примеры:
Компания из окружения Евтушенко купила 7,8 гектара по 70 грн за квадрат
Горсовет продал землю по заниженной стоимости
Запорожская власть продает землю по заниженной цене
Квадратный метр за 60 гривен: сколько в Запорожье продали земли по заниженной цене за прошлый год

Далее в материале написано, что сравнивать с ОЛХ некорректно, однако в тоже время в статье наводятся примеры участков с низкой ценой за квадратный метр с этой площадки. Гиперссылок или скринов нет, но мы нашли эти объявления. 

“Так, автор одного из объявлений (№428635686) предлагает участок в черте города и с фундаментом по цене 55 гривен за квадратный метр”.

В объявлении сказано про участок под застройку, который находится в частном секторе по улице Гребинки, что на “Бомбее”, недалеко от конечной 46го маршрута.

“За немного большую стоимость – 69 гривен – готов продать участок автор другого объявления (№623167251)”.

Этот участок находится не в черте города, а в полукилометре от поселка Балабино возле обрабатываемого поля. Расстояние до ближайших домов составляет более 500 метров по проселочной дороге.

“Естественно, что стоимость участков с находящимися на них строениями возрастает – например, земельный участок в 40 соток со строением продается более, чем за 919 тысяч гривен (объявление № 492389234)”.

Как пишут в объявлении, этот участок находится возле завода “АвтоЗАЗ”, огражден забором в 300х метрах от Набережной. 

Стоить отметить, что “Запорожский центр расследований” во время формирования сравнительной базы всегда придерживался основного критерия: участок на ОЛХ должен быть максимально схож по характеристикам с участком, который продает горсовет. Что касается участков, которые приведены в этой публикации, то можно сказать, что участки находятся либо в труднодоступных местах, либо вне города, либо его невозможно отыскать на карте. 

Второй миф “Миф 2: экспертная оценка земли не вызывает доверия”. Автор просто объясняет, что такое экспертная оценка земли и как она проводится, но подзаголовок намекает на то, что эта экспертная оценка не вызывает доверия у “Запорожского центра расследований”. 

Однако автор не упоминает то, что экспертная оценка, которая проводится по земельным участкам, продаваемым горсоветом, не вызывает доверия не только у нас, но и у правоохранительных органов. 

Так, по публикациям “Запорожского центра расследований” Национальная полиция и Запорожская местная прокуратура №1 открыли криминальные производства. 

К примеру, по земельному участку по улице Ореховское шоссе, 8, о котором мы писали в материале “Компания из окружения Евтушенко купила 7,8 гектара по 70 грн за квадрат”, в рамках расследования правоохранители провели экспертную оценку и выяснили, что цена продажи реально занижена. 

Согласно материалам дела, Запорожский горсовет для занижения стоимости коммунальных земельных участков внедрила процедуру заключения договора на проведение экспертной денежной оценки земельного участка, где Запорожский горсовет указывается заказчиком, фирма-оценщик – исполнителем, а физическое (юридическое) лицо – плательщиком. Указанное нарушение требований действующего законодательства привело к тому, что заказчик самовольно выбирает субъекта хозяйствования в сфере оценочной деятельности.

В дальнейшем же чиновники горсовета вместе с оценщиками и покупателями участков вносили в отчет об экспертной оценке земли недостоверные сведения о ее стоимости

Оценку участка для продажи проводила фирма “Укртехнопром”. Она выставила цену в 5,5 миллионов гривен. Согласно же экспертной оценки фирмы “Брок Сервис Плюс”, которую заказали правоохранители в рамках расследования, оказалось, что участок стоит 12,2 миллиона гривен, то есть на 6,7 миллионов гривен больше. 

И это не единственный участок, который продал горсовет и цена которого оказалась реально занижена. 

В мае прошлого года горсовет продал фирме “Авион 2015” земельный участок площадью 0,5 га по улице Восточная, 12. Стоимость этого участка при продаже составила 605 тысяч гривен – по результатам экспертной оценки ООО “Укртехнопром”. Однако, согласно экспертной оценке фирмы “Брок Сервис Плюс”, стоимость этого участка на ту же дату должна была составлять 809 тысяч гривен.

Кроме этого отличалась стоимость и других оцененных ООО “Укртехнопром” участков. Участок по улице Казака Бабуры, 9 продали фирме “Фабрика “Динамо” за 758 тысяч гривен, вместо 2,3 миллионов. Участок по проспекту Юбилейному, 28, фирме “Альтернатива -2003” продали за 513 тысяч гривен вместо 1,2 миллиона. Участок по улице Кривая Бухта, 2, продали частным лицам за 2 миллиона гривен вместе 2,3 миллиона. 

 Это все – уже не наши выводы, а заключение судебной экспертизы, которую провели правоохранители в рамках уголовного производства. 

Но в тексте о мифах нет ни одного упоминания об уголовных производствах и экспертизах. На самом деле, только этим одним аргументом можно было бы ограничиться, отвечая на него. 

Данное уголовное производство – не единственное, есть еще один случай, о котором мы не писали, так как он выпадал из времени действия нашего проекта и по нему без наших заявлений началось следствие. 

Речь идет о продаже земли под “стальным офисом” “Астра капитал груп” Руслана Божко. Участок площадью в 0,3 гектара горсовет продал фирме “Астра Капитал Груп” за 872 тысячи гривен, согласно оценке фирмы  “Оценочно-консалтинговая фирма” Бизнес-Эксперт-Сервис”. Заказанная экспертная оценка правоохранителями выявила, что настоящая цена участка на 5,6 миллионов гривен выше цены продажи.

Исходя из вышесказанного, ответим на подзаголовок “Миф 2: экспертная оценка земли не вызывает доверия” положительно. Да, экспертная оценка земли перед продажей через сессию горсовета не вызывает доверия.  

В третьем мифе “Миф 3: «заниженные» цены на землю – результат работы нынешней власти” автор статьи спрашивает: “Почему о якобы заниженной стоимости говорят только сейчас и только на примере решений последних лет?”

“Запорожский центр расследований” проводил мониторинг решений горсовета в рамках проекта, который начался в феврале прошлого года. В течение двух фаз проекта, которые длились на протяжении года (2019) мы мониторили все решения горсовета и писали о найденных нарушениях. Оказалось, что больше всего нарушений связано именно с земельным пакетом, о чем мы и писали в своих публикациях. 

Недавно мы решили проверить решения также и за 2018 год, когда еще не было проекта и тоже обнаружили нарушения. 

Четвертый миф “Миф 4: в других городах земля дороже”. Тут автор говорит, что да, так оно и есть, и пытается оправдать низкие цены в Запорожье экономической ситуацией и близостью к зоне ООС. Также он сравнивает Запорожскую область с другими областями, где цены, по его словам, ниже, чем у нас. Однако, скажем сразу, что мы пишем про продажу земли в Запорожье, а не в области. Конечно цены в области будут ниже, если, например, участок находится в глухом селе. 

Суждение “Так, за январь-сентябрь 2019 года Днепр получил 44,6 млн.грн., в то время как в Запорожье поступления по этих же видам вложений составило 8,7 млн.грн.” вообще не поддается проверке, так как не указано, что это за поступления и куда. Если допустить, что это обсуждаемые поступления в бюджет от продажи земли, то это может говорить в первую очередь о том, что там оценку земли проводят корректно, а не так, так в Запорожье. И Днепр так же близок к зоне ООС, как и Запорожье, поэтому апелляция к “прифронтовой зоне” не является корректной.  

Итоги подведем

Текст “Запорожский горсовет за бесценок распродает участки”: 4 мифа в СМИ о рынке земли” является не развенчанием мифов, а грубой манипуляцией. Ряд фактов в ней искажен, а факты об имеющихся уголовных производствах и уже проведенных следственных экспертизах замалчиваются. Подобные публикации, не только по своей сути – попытке “размазать” факты о коррупции городской власти, но и по исполнению от ее истинных авторов/заказчиков – халтурному и манипулятивному, вредят репутации отрасли в целом.  

Не надо так.

“Запорожский центр расследований”, консолидированная позиция