Забудова закинутого стадіону у Запоріжжі: хто, навіщо і в чому проблеми?

Чому забудова закинутого стадіону «Дніпроспецсталі» на Набережній може вплинути на усе місто? Де підтасовки у документах? Чи будуть нові багатоповерхівки надійними? ЗЦР ґрунтовно занурився в історію і документи нового проєкту забудови зеленої зони

Так, це дуже довгий лонгрід – заваріть собі чаю і давайте розбиратися. Дочитайте до кінця – знайдете там дуже знайомі прізвища. А ще – найбільш вагому причину, чому змінювати призначення ділянки зарано.

Кінець «Олімпійських надій»

Протягом багатьох років стадіон заводу «Дніпроспецсталь» «Олімпійські надії» потроху занепадав. Асфальт на доріжках тріскався, поле заростало… але все одно знаходилися люди, яким він був потрібен. Тут і бігали, і грали в футбол, і займалися йогою. Не надто облаштоване місце приваблювало можливістю тихої прогулянки.

«Олімпійські надії» стали примарними. Літо 2025 року

Сам комбінат не дуже переймався благоустроєм – але виплачував за ділянку орендну плату. Так тривало до весни 2021 року. 

У квітні 2021-го комбінат продав «будиночок для спортсменів» біля стадіону фірмі «Гефест-Преміум». Це відома схема передачі землі. Адже разом із нерухомістю фірмі перейшло і право оренди на 4,8 гектари землю під стадіоном. 

Угода була відносно недорога: будиночок оцінили у півтора мільйони гривень. «Дніпроспецсталь» не отримала їх і досі, але про це – трохи нижче.

ТОВ «Гефест-Преміум» уклав вже новий договір оренди з міськрадою в жовтні 2021 року. Землю оцінили в 47,6 мільйона гривень та виставили ставку оренди в 1,43 мільйона на рік. Цільовим призначенням було будівництво спортивного комплексу – на стадіоні так воно пристойніше.

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

30-типоверховий «спорткомплекс»

Але невеличкий спорткомплекс, навіть у «модному» місці – не така вже й прибуткова штука. Принаймні, плани у забудовника були масштабніші. Після передачі землі в оренду «Гефест-преміум» почалися маніпуляції з цільовим призначенням ділянки. 

У листопаді 2021 року фірма отримала містобудівні умови вже на зведення «багатофункціонального комплексу у складі приміщень спортивно-оздоровчого, розважально-торгівельного призначення та житлових квартир». 

Гранична висота у 87 метрів ненав’язливо натякала на те, що на місці стадіону планують побудувати «свічку» у 30-35 поверхів. Спорткомплекс залишався скромним довіском.

Вторгнення Росії зірвало ці плани, і до них повернулися лише навесні 2023 року. Тоді фірма намагалася отримати одразу декларацію про початок будівельних робіт. Але багатоповерхівки – не спорткомплекс, тож їй відмовили. 

Тоді «Гефест-преміум» пішла іншим шляхом. Фірма запустила процес розробки детального плану території – скорочено ДПТ. 

Що таке ДПТ?

Детальний план території – це такий «молодший брат» Генплану, детальна карта, на які позначено, що і де можна будувати на відносно невеликій ділянці. І змінити його відносно нескладно.

Працює це так: коли хочеться замість спорткомплекса побудувати комплекс багатоповерхівок чи, скажімо, АЗС, то для ділянки запускають окреме дослідження і обговорення – як ці зміни вплинуть на довколишню інфраструктуру, потік людей і транспорту, екологію тощо. 

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Вплив на довкілля взагалі займає окреме місце. До таких проєктів обов’язково треба складати Стратегічну екологічну оцінку – чималий документ із розрахунками про те, як будівництво вплине і на навколишнє середовище, і на здоров’я мешканців міста. Підкреслимо: з розрахунками.

Свою думку про доцільність будівництва можуть висловити як державні органи, так і мешканці міста. Мешканці можуть надсилати свої думки та пропозиції на пошту Департаменту – reception.datam@zp.gov.ua. Обговорення заплановано на 13.00 06 лютого, в п’ятницю, і відбудеться в Незламному хабі ПК «Орбіта». 

Довгий загадковий шлях

Офіційне повідомлення про розробку нового ДПТ для зеленої зони на Набережній вийшло ще у жовтні 2024 року. Але тоді цільове призначення хотіли змінювати лише для ділянки стадіону. 

А потім трапилося дещо дивне. До визначеної ділянки «Гефест-Преміум» додалися ще її сусіди – 1,3 гектари між стадіоном і Набережною магістраллю, які орендує така собі компанія «Статус Капітал». Запоріжці можуть згадати, що там розташований майданчик із продажу вживаних авто. Цим землям також вирішили змінювати цільове призначення. 

Рішення міської ради. Жовтим виділена ділянка, яка з’явилась в ДПТ «позапланово». 

Тоді проєкт «забуксував»: обласний Департамент захисту довкілля вщент розніс ту саму Стратегічну екологічну оцінку. 

Але у січні 2026 року Департамент архітектури та містобудування оприлюднив оголошення: запоріжців кличуть на громадське обговорення. Говорити будуть, власне, про зміну цільового призначення ділянки і новий детальний план території. 

Також Департамент представив напрацювання проєктантів – приватної фірми Lukashev Architects.  

Що хочуть побудувати замість стадіону «Дніпроспецсталі»?

Колишній спорткомплекс у підсумку розрісся до чималого київського «закритого ЖК». 

У першу чергу, це комплекс із трьох секційних багатоповерхівок різної висоти –- від восьми до чотирнадцяти поверхів. Це «черв’ячки з прямокутничків» на схемі нижче. Числа у прямокутничках – кількість поверхів кожної секції.

У будинках сумарно буде 1 025 квартир на 2 101 мешканця – по 22 квадратних метри на людину. Втім, крім маленьких «смартів», заплановані й дворівневі квартири.

Схоже на те, що забудовник розраховує в основному на бездітні пари. Це випливає і з маленької площі більшості квартир, і з того, що дитячий садочок, який також входить у комплекс, буде розрахований всього лише на 80 дітей. На 2100 мешканців явно мало.

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Натомість басейнів поряд з ЖК запланували аж чотири, три з них – із гідромасажем. У «комплекті» з одним із них – бар. Басейни передбачено саме на додатковій ділянці, яка таємничо додалася до ДПТ у 2024-му.  

На 2100 мешканців запланували 3 підземних паркінги сукупно на 367 місць (плюс 22 мотоцикли). Для «закритого ЖК» зовсім небагато.

Зрештою, на території розмістять 10 «громадських будівель», з них одна – з туалетом і ще одна – із підземним укриттям. Що це за будівлі, у плані не пояснюють, але у київських ЖК це зазвичай магазини, салони краси, відділення пошти тощо.

Чому забудувати хочуть саме стадіон на Набережній?

Обґрунтування містить численні переваги, через які компанія так рветься забудувати зелену зону на Набережній. Місце «золоте»: вид на Дніпро і Хортицю, поруч зона рекреації. Частину комунікацій поблизу (каналізацію та водопровід) замінили, коли ремонтували бульвар Примаченко. До місця можна зручно доїхати Набережною або вулицею Перемоги.

Дещо гірше із медициною: в обґрунтуванні кажуть, що у зоні доступу шоста лікарня – але насправді це в першу чергу стаціонар. За підрахунками авторів проєкту, у зоні доступу вдосталь шкіл. А для найменших дітей у комплексі побудують дитсадок.

З умовами для будівництва все цікаво. З одного боку – рівний майданчик із доступом для техніки. З іншого – складні просадні грунти, ще й з перспективою підмивання. Але є й інші нюанси.

І що ж не так із забудовою закинутого стадіону?

Проєкт викликав неабиякий резонанс. Забудова зелених зон у Запоріжжі – не та тема, повз яку пройде активна громадськість міста. Документ почали прискіпливо вивчати – і ЗЦР, і громадські організації «Екосенс» та «Довкола». І от що виявили.

Про частину потенційних проблем ми вже написали. Це і явно замалий дитячий садочок – а у дитсадках Вознесенівського району ніколи не було багато вільних місць. І дуже дивні за місткістю паркінги: забудова нова і за всіма ознаками елітна. Менше за 400 паркомісць на умовну тисячу небідних родин – оптимізм, навіть якщо порахувати 22 мотоцикли. 

Але є й інші питання – зокрема, про стабільність самих багатоповерхівок. І от чому. Геологічні дослідження, на які спирається проєкт, проводили ще до підриву Каховської греблі. Землі під будівництвом у них називають підтоплюваними.

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Якщо це так – це вже проблема. Про це докладно йдеться у ґрунтовному аналізі ГО «Екосенс» та ГО «Довкола». За оцінками самих авторів проєкту, підземні води під стадіоном неглибокі. Якщо порушити водоносні пласти, може підтопити сусідні ділянки – наприклад, Вознесенівський парк.

Але є й інше питання, вже від ЗЦР. У документі фактично вказано, що геологічні дослідження проводили ще ДО дуже і дуже суттєвої зміни в геології – до відходу Дніпра. Імовірно, стан підземних вод за цей час сильно змінився. На це, зокрема, натякають майже повністю змілілі озера у Вознесенівському парку. Чи не утворилися на ділянці підземні пустоти? Як змінилися ґрунти? Поки цього ніхто не знає.

Озера у Вознесенівському парку пересихають. Що відбувається під землею? 

З оцінкою екологічного впливу у документі просто біда. Фактично він не містить розрахунків – хоча мав би. Експерти «Довкола» підкреслюють: багатоповерхівки можуть створити «колодязі» із застоєм повітря між ними. Це – ризик накопичення шкідливих речовин. Цей момент ніхто не прораховував.

Не прорахований також ефект від нових теплових точок – опалення, автомобілів тощо. За оцінками ГО «Екосенс», це може помітно погіршити ефект «теплового острова», який і так виражений у Запоріжжі: коли місто перегріває саме себе.

Замість розрахунків Стратегічна екологічна оцінка містить «збірну солянку» розірваних фактів, які ніяк не показують вплив забудови зеленої зони на запорізьку екологію та здоров’я містян. У ній – і шматки Програми поетапного зниження викидів, і давні екологічні документи Запорізької ОВА, і навіть новина «Суспільного.Запоріжжя» про кількість хворих на ковід у стаціонарі інфекційної лікарні у серпні 2024 року. 

Ми, наприклад, були вражені підходом.

Соціальні ефекти від забудови стадіону «Олімпійські надії»

Навіть якщо вас не турбує екологія, у вас можуть бути питання до проєкту. За оцінкою ГО «Екосенс» та ГО «Довкола», він може критично вплинути на Вознесенівський район.

Після заселення 2100 нових мешканців щільність населення у районі збільшиться до максимально допустимої межі, вказують експерти. Це 845 осіб на гектар у самому комплексі, і 430 осіб на гектар в межах мікрорайону. І це – навантаження на інфраструктуру, лікарні, тощо. Принаймні, так вказано у документах.

Власне кажучи, збільшення площі ДПТ майже вдвічі, якщо рахувати від ділянки, затвердженої міськрадою – це класична київська схема маніпуляцій. Девелопери часто прагнуть  побудувати «мурашник» на маленькій ділянці. Але є норми від Мінрегіонбуду, які встановлюють граничну кількість запланованого населення у 450 людей на гектар. Тоді забудовники розробляють новий ДПТ, додаючи в нього прилеглі площі, щоб «розмазати» орієнтовне населення свого ЖК по більшій ділянці і зменшити питомий показник. 

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Але є й інший нюанс. Стадіон поки офіційно зелена зона. А от з двох інших боків Вознесенівського парку є ділянки, призначення яких – саме житлова забудова. Це шматок схилу далі по Набережній за вулицею Зайцева, який належить фірмам Володимира Кальцева. Плюс нинішня парковка зі старими автомобілями поруч із «Амстором».

На ділянках з червоними межами теж колись мають з’явитися багатоповерхівки – вже інших власників. Колаж Юлії Савчук

Що буде, якщо забудують і їх? Яке навантаження буде на каналізацію, водогін, зрештою, просто вуличний трафік?

Звісно, поки немає жодних ознак того, що ці занедбані пустирі колись цивілізують. Але є щось парадоксальне у тому, що поруч із землею, вже призначеною під забудову, змінюють цільове призначення зеленої зони відпочинку.

«Захоплять» і частину Набережної. За проєктом уздовж магістралі мають облаштувати тимчасові стоянки. 

Зрештою, проєкт просто не відповідає інтересам Запоріжжя і його стратегічному розвитку, вважає ГО «Екосенс». Стадіон можна було б використати як резерв земель для подальшого розвитку спорту у місті.

А недобудованих ЖК у місті і так вистачає, додамо ми.

То хто ж наполегливі власники майбутнього комплексу?

Якщо дуже коротко – Ростислав Шурма і Володимир Кальцев, які добре заховалися. Тепер детальніше. 

Власники «Гефест-Преміум» протягом років потроху змінювалися. У 2021 році «Гефест-Преміум» мав двох власників. Половина належала нафтотрейдеру з Дніпра Артему Погасію. Друга – Олегу Шурмі, брату Ростислава Шурми, через фірму «Легат Стандарт». У червні 2024 року частка Шурми відійшла Антону Сівашу, про якого немає жодної відкритої інформації.  

Втім, директор фірми не змінився. Тому можна припустити, що Антон Сіваш є номінальним представником від того ж Шурми. 

Адже директором «Гефест-Преміум» і тоді, і зараз залишається юрист-інхаус Петро Джамбов. Інхаус – це юрист, який займається справами лише однієї фірми чи групи фірм.  Джамбов опікується саме процесами, що стосуються інтересів братів Шурма чи їхніх компаньйонів. 

Ну а меншу, прилеглу до Набережної ділянку з майданчиком вживаних авто орендує одна з фірм Володимира Кальцева «Статус Капітал». Раніше бізнесмен володів «Статус Капіталом» майже напряму, через кіпрський офшор «Ейнтрівуд Інвестментс Лімітид». 

Підтримайте нас: підпишіться на щомісячний донат!

Зараз фірму оформили на улюблену «чорну скриньку» запорізького істеблішменту, компанію з управління активами «Славутич Інвест». Втім, за реєстрацією «Статус Капітала» в «Александр Холлі» і за особою директора, який керує ще декількома фірмами Кальцева, можна зробити висновок: фактичні власники «Статус Капіталу» не змінились. 

До речі, у 2019-му році Кальцев планував побудувати на цій ділянці 25-поверховий ЖК, але далі планів не пішло. Тепер на цій смузі планують побудувати басейни. Але якщо подивитися на ситуацію тверезо, то, імовірно, фірму Кальцева покликали «постояти поруч», щоб вона дозволила намалювати на своїй ділянці спорткомплекси. Це дозволяє бодай символічно зберегти цільове призначення локації під спорт. А ще за рахунок цієї ділянки дещо зменшують питому вагу населення нового мікрорайону, щоб влізти в нормативи. 

А чи будуть багатоповерхівки взагалі?

Є сумніви в тому, скільки зараз грошей є в «Гефест-Преміум» і чи вистачить їх бодай на початок будівництва. Адже наприкінці 2025 року «Дніпроспецсталь», продавець того самого будиночку, з якого все починалося, пішла судитися з покупцем. «Гефест-Преміум» так і не виплатив суму за договором. Комбінат вимагає з усіма просрочками вже 2,44 мільйона – майже плюс мільйон до стартової ціни. 

Як вказали у позові представники ДСС, новий орендар стадіону «заявляє пропозиції лише про відкладення строків оплати за вищевказаним Договором, посилається на скрутне фінансове становище через наявність воєнного стану та інші обставини». Поки що завод виграв суд в першій інстанції. 

Таким чином, земля під стадіоном дісталася «Гефест-Преміум» фактично безкоштовно.

Ще одне підтвердження сумнівної платоспроможності компанії – несплата орендної плати за землю з початку вторгнення. Тоді за фірмою накопичився борг у 1,1 мільйони гривень за 2022 рік. Міська влада ходила стягувати ці кошти теж через суд. 

Тому є два вірогідні варіанти подальшого розвитку подій, якщо цільове призначення зеленої зони таки змінять. 

Або сьогоднішні орендарі потім підуть шукати покупця-забудовника з грошима під ці гектари.

Або це елемент типової забудовчої «піраміди». І тоді гроші інвесторів, які куплять право на квартири в новому ЖК, спрямують на інші проєкти Шурми – на «підморожений» Central поряд із Вознесенівським ринком… чи взагалі в інші міста. 

Чи варто заради таких сумнівних умов змінювати цільове призначення зручної зеленої зони – якщо поруч уже є два закинутих місця під багатоповерхівки? 

Це цікаве запитання можна буде підняти на громадському обговоренні оновленого ДПТ. Воно відбудеться 6 лютого о 13:00 у «Незламному хабі» в ПК «Орбіта».

Ольга Сидорова, Сергій Сидоров

Сподобався текст? Підтримайте команду ЗЦР!
Зробіть донат
Або скористайтеся карткою

5169330531391628

Призначення: «Благодійна допомога»
Дякуємо за підтримку!