Схеми отримання землі в Запоріжжі та Харкові: законні та не дуже

Харків і Запоріжжя досить різні, але ласі земельні ділянки, які “погано лежать”, є в обох регіонах. Зміна цільового призначення землі, фіктивні фермерські господарства, ділянки лісу, що не вказані у кадастровій карті, та про інші схеми, які можна знайти по всій Україні, ми розповімо у цьому матеріалі. 

“Хочеш жити – вмій вертітись” – говорить одна дуже відома приказка. В ситуації з мораторієм на землю, що існує в Україні вже більше десяти років, ця приказка для “спритних” громадян трансформувалась у “хочеш землю – умій схеми вертіти”. І, що не дивно, схем вже придумали багацько.

Є схеми типові для кожного регіону України, а є унікальні, властиві саме для конкретної території. Порівняння ситуації та тенденцій у Харківській та Запорізькій області це показує.

Варто зазначити, що майже всі ці схеми не були б можливі, якби чиновники просто виконували свою роботу, а не брали участь у ланцюжку отримання земельної ділянки за допомогою хитрих вивертів.

Тобі й мені по 2 гектари землі

Однією з розповсюджених і де-факто легальних схем виведення земель сільгоспвиробництва під забудову є передача у власність ділянок площею 2 гектари з подальшою зміною цільового призначення.

Кожен громадянин України має право безкоштовно отримати 2 гектари землі сільгосппризначення. Люди, отримавши таку ділянку, через деякий час спокійно продають її одній і тій самій людині або фірмі. Після цього, нові власники звертаються до райдержадміністрації щодо зміни цільового призначення на індивідуальне садівництво. Отримавши таку зміну вже можна будувати котеджі. Таким чином, землю під забудову отримав депутат Харківської міськради від фракції «Самопоміч» Андрій Саєнко. 

Згідно з декларації Андрія Саєнка за 2015 рік, у минулому році він придбав декілька земельних ділянок за межами Жовтневої сільської ради загальною площею 22 гектари за 380 тисяч гривень. Всі землі виявилися поряд. А у 2016 році змінилося цільове призначення, після чого ділянки активно почали забудовувати.

Серед тих, хто використовував цю схему є й нардеп Володимир Кацуба. В 2018 році голова Дергачівської РДА Костянтин Жидков одразу змінив цільове призначення 13 земельних ділянок. Призначення змінили з особистого селянського господарства на індивідуальне садівництво.

Зокрема, 6 ділянок, яким змінили цільове призначення, належать нардепу Володимиру Кацубі. Загальна площа ділянок – 3,28 гектари. Нардеп придбав ділянки наприкінці травня 2018 року. Продавцем було приватне підприємство «Котеджне містечко «Олександрія-Нова». Раніше власником цієї фірми значилася Гордієнко Наталія Іванівна. Саме так звуть екс-дружину Кацуби.

Ще три земельні ділянки, яким змінили цільове призначення, належать депутату облради Людмилі Гасан. Загальна площа її ділянок складе 3,9 гектарів.

І ще три земельні ділянки оформили на приватне підприємство «Делюр». Ця фірма має однаковий номер телефону з компанією «Житлово-Будівельне товариство «Домострой», де серед засновників є Сергій Кацуба.

Також цю схему використовують, щоб обійти конкурс, бо для того, щоб агрофірма отримали землю в користування, їй потрібно виграти аукціон. Але якщо привести кілька десятків людей та оформити на них у власність по 2 гектари землі, а потім викупити їх, то аукціон та конкурс залишаються у дужках.

Подібні схеми використовуються активно майже у кожному районі Харківської області. Та й не тільки у Харківській.

Так, у лютому 2019 року Токмацький районний суд Запорізької області визнав винним колишнього начальника відділу агропромислового розвитку РДА, який за винагороду пообіцяв підприємцю саме таку схему для отримання 46 гектарів землі.

За кожний гектар чиновник просив 60 доларів. За цю суму він пообіцяв допомогти підприємцю отримати землю «шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам для ведення особистого селянського господарства».

Юрист та адвокат Володимир Рисенко зазначає: «Використовується законна процедура виділення землі, але з іншою метою, ніж передбачено законодавством. І коли правоохоронці доводять, що метою отримання землі було не особисте селянське господарство, а, наприклад, будівництво котеджів, то тоді ця законна схема становиться незаконною».

За його словами, останнім часом в подібних схемах стали використовувати учасників бойових дій, які мають пріоритетне право на отримання землі.

По документам фермер, а по факту – ні

Цікаво можна назвати схему використання вивіски фермерського господарства для отримання земельних ділянок поза конкурсом.

Восени 2019 року прокуратура Харківської області зацікавилася виділенням землі фермерському господарству «ОЛТА-А». Обласний прокурор Олександр Фільчаков розповів, що йдеться про 60 гектарів сільгоспземель, які коштують понад 6 мільйонів гривен. 

Ці території ще у 2014 році отримала в оренду жінка для ведення фермерського господарства.

«Однак насправді жінка не мала жодного наміру займатися фермерством, а бажала лише безкоштовно, поза процедурою земельних торгів, приватизувати землю», – йдеться у повідомленні прокуратури.

Для цього вона формально створила фермерське господарство, членами якого були її родичі. Протягом місяця вся земля була розділена між 12 членами господарства, а через півроку вони її безоплатно приватизували за, так званою, процедурою «розпаювання фермерського господарства».

Коли землі приватизували, то голова господарства почала швиденько ліквідувати його. Кумедно, але це фермерство не проіснувало жодного сезону та, звісно, не використовувало землю за її прямим призначенням. 

Більше того, члени господарства отримали ділянки з низкою порушень:

• землі перебували в оренді фізичної особи, а не господарства, як того вимагає законодавство для їх приватизації;
• до заяв про приватизацію не долучені обґрунтування розмірів ділянок та документи, що посвідчують досвід роботи нових власників у сільському господарстві або наявність аграрної освіти;
• передача земель у приватну власність відбулася до припинення їх оренди головою господарства;
• розмір ділянок перевищував середній розмір земельного паю на відповідній території.

Чиновники Держкомзему навіть отримали підозри у зловживанні службовим становищем, але повернути землі навряд чи вдасться.

На думку суду,  відсутність у господарства «Олта-А» зареєстрованої сільськогосподарської техніки не свідчить про те, що дане господарство створено фіктивно, з метою отримання додаткових земельних ділянок. Тому, можна сказати, що така схема цілком законна. 

«Це черговий приклад використання прогалин правового регулювання для придбання права власності на земельні ділянки в обход конкурсу та аукціону»,- відмічає адвокат Володимир Рисенко.

Подібні схеми зафіксовані й у Запорізькій області. Так, ще в 2016 році правоохоронці підозрювали чиновників Відділу земельних ресурсів у Запорізькому районі у незаконній передачі землі для селянського фермерського господарства «ФИЛ». Фермери отримали  23 гектари землі безкоштовно у власність, хоча вона не перебувала у них в користуванні.

Правоохоронці дізналися, що подібні факти незаконної передачі посадовими особами Запорізької РДА та Сонячної сільради земельних ділянок у приватну власність не поодинокі. При цьому, розробником відповідної землевпорядної документації є фірма «Стихія».

Співвласником цієї фірми тоді був Едуард Черток, який раніше очолював держпідприємство “Запоріжгеоінформ”.

Відзначимо, що в обох регіонах в сумнівних виділеннях земельних ділянок беруть участь колишні чиновники або співробітники державних інституцій разом з представниками Держкомзему та власниками приватних фірм.

«Якби не було пов’язаних осіб між діючими чиновниками, або колишніми співробітниками державних органів та представниками вигодонабувачів, то подібні схеми не могли б бути реалізовані», – вважає адвокат Рисенко.

Сонячна земля

Запорізька область – одна з лідерів за кількістю сонячних електростанцій. При чому їх масово почали будувати саме на землях сільгоспризначення. Для легалізації будівництва СЕС, використовують розробку детальних планів територій, які погоджуються в місцевих райрадах. А через деякий час на місці сільгоспземель з’являються сонячні панелі. Компенсація в цьому випадку до бюджет не передбачена.

Як приклад, ТОВ “Широке солар” та ТОВ “Солен рей” отримали погодження для відводу ділянок під електростанції поблизу та в самому селі Широке.

Так, голова Запорізької районної державної адміністрації Анатолій Васюк своїм розпорядженням надав фірмі “Широке солар” дозвіл на розроблення детального плану території для розміщення сонячної електростанції за межами села Широке. Що фірма з дозволу спокійно і зробила. 

Відзначимо, що більшість сонячних станцій на території Запорізької області мають відношення до співробітників комбінату «Запоріжсталь», яке відноситься до бізнес-імперії Ріната Ахметова, за інформацією “Наші гроші. Запоріжжя”.

Що стосується Харківській області, то сонячні електростанції вимірюються одиницями, але схема така сама.

У Дергачівському районі ТОВ «ЕДС-СМАРТ ЕНЕРДЖІ» також вирішили побудувати сонячну електростанцію і також їм вдалося змінити цільове призначення сільгоспземель після розробки детального плану. 

Більше того, згідно Закону України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об’єктів», об’єкти альтернативної енергетики, що використовують відновлювальні джерела енергії можуть розміщуватись незалежно від цільового призначення земельних ділянок.

Щодо «ЕДС-СМАРТ ЕНЕРДЖІ», то її засновником є Ольга Тищенко, раніше серед засновників був депутат Верховної Ради від «Слуги народу» Євген Пивоваров.

Шматок лісу

Як ми вже казали вище, схеми бувають дуже різні. Запорізька область, наприклад, не може похизуватись лісами на відміну від Харківської. І ось на Слобожанщині схеми з лісами є популярними. 

З радянських часів для лісгоспів не робили земельну документацію. Землі, які відведені під ліси, ми можемо не бачити у кадастровій карті. Цим й користуються як представники місцевої влади, так і різноманітні ділки. Як приклад, у Вовчанському районі спокійно роздавали землі, як землі сільгоспризначення, але виявилося, що частина земель – це землі  ДП «Вовчанське лісове господарство».

Слідчі встановили, що у жовтні 2017 року ДУ Держгеокадастру у Харківській області прийняв накази, передав у приватну власність 4 земельні ділянки із земель державної власності сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства.

Вже за пару місяців 15 січня 2018 року громадяни зареєстрували ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Після чого, розпорядженням голови Вовчанської РДА змінили цільове призначення землі з ведення особистого селянського господарства на ведення індивідуального садівництва.

За даними слідчих, частина земель, які передали у приватну власність, розташовані в межах прибережної захисної смуги Печенізького водосховища, а ще частина розташована на землях державного лісового фонду. Ці землі мають лісогосподарське призначення та перебувають в постійному користуванні державного підприємства «Вовчанське лісове господарство». 

Також слідчі виявили занижену нормативну грошову оцінку земель по земельним ділянкам, які були виділені на території Старосалтівської селищної ради для особистого селянського господарства. Ділянки виділили Ользі Кондратович, Ігорю Головльову, Владиславу Цистану та Ларисі Зиненко.

За даними слідчих, розробником землевпорядних документацій є ТОВ «АГ Ріелті», яке засноване Цистаном. Цікаво, що начальник відділу Держкадастру у Вовчанському районі переписав бізнес саме на Цистана.

І подібний приклад не одиничний, тому що саме через відсутність нормальної документації в лісгоспах та зацікавленності чиновників вдалося реалізувати одну з наймасштабніших роздач земель на Харківщині.

В 2012 році депутати Революційної сільради Вовчанського району подарували кооперативу «ЖБК «Екопарк «Сосновий бор» понад 200 гектарів лісу. Так, сільрада вирішила, що це не землі лісгоспу, а саме сільради і вони повинні бути забудовані. Жодної копійки бюджет не отримав. Зате власники кооперативу продавали сотки за тисячі доларів.

Засновниками кооперативу зараз є Ніна Буравльова, Владислав Мітрохін та Людмила Стеріна. Останні з оточення тодішнього губернатора Михайла Добкіна. Директором є Юлія Горєлкіна. У 2012 році директором був Юрій Логвінов. На той час Логвінов також був керівником обласного КП «Фонд підтримки індивідуального житлового будівництва на селі».

Власниками земельних ділянок, з тієї землі, що отримав кооператив, стали екс-прокурор області Крим Василь Синчук, екс-мер Харкова Володимир Шумілкін, фірми, пов’язані з Арсеном Аваковим тощо.

Схема набувальної давнини

Ще одна цікава схема, яку вже використовують з землями сільгосппризначення у Запорізькій області, є схема набувальної давнини, щоб отримати маї, які підпадають під мораторій. Так, фермери використовують земельні ділянки понад 10 років, не сплачують за їх використання, а потім ще й отримують у власність.

Як приклад, випадок на території Павлівської сільради, де у власників забрали паї і за набувальною давністю змінили власника на Олександра Давиденко. Набувальна давність – це спосіб законно заволодіти земельною ділянкою. Якщо людина користувалась добросовісно ділянкою більше десяти років, то вона набуває право власності на це майно. Також, якщо особа заволоділа землею на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред’явив вимоги про повернення цієї землі, то ця людина набуває право власності за набувальною давністю. Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.

Олександр Давиденко є директором фермерського господарства «Деметра Агро 2008» та засновником ТОВ НВП «Сортостанція». За 2017-2018 рік визнав за Олександром Давиденко право власності на 13 земельних ділянок. Загальна площа землі складає більше 80ти гектарів. 

По всім ділянкам використовувалась схема визнання права власності за Давиденко за заповітом через суд. Давиденко подавав в суд позов щодо визнання ділянок за ним, бо власники померли. Відповідачі (спадкоємці) до суду не з’являлись, тому суд визнав право власності за позивачем. 

Позивач заявляє, що володіє чужим майном 15 років і на підставі цього має стати його власником. Однак, одна із ознак того, що відповідачі володіють землею, є те, що земельним ділянкам присвоєні кадастрові номери, які надавались за особистими заявами до землевпорядними організаціями, не раніше 2012 року. А також ознакою володіння є то, що на ділянки були заключенні договори оренди. Так що право власності за набувальною власністю набуватись не може. 

Отже, найвірогідніше, власник земельної ділянки використав своє право і передав земельну ділянку в оренду, а не покинув її. Або ж з заяви останнього він без документів володів чужим майном багато років ще й безкоштовно, адже якщо сплачував гроші власнику, значить визнавав власника майна, що суперечить суті набувальної давності. 

Згідно з інформацією з публічної кадастрової карти, майже всі ділянки знаходяться в оренді у “Деметра Арго 2008”. Одна ділянка знаходиться в оренді у ТОВ НВП «Сортостанція», а по ще одній інформація відсутня. 

Підлог чи не підлог? Ось в чому питання

Нерідко буває, що земля переходить у власність не тільки через схеми, які наближені до законих, але і через підлог чи підроблення документів.

Так, наприклад, в Вільнянському районі ТОВ “Біляївський збагачувальний комбінат” планує будівництво кар’єру з видобутку каоліну (білої глини) та збагачувальної фабрики. Зрозуміло, що люди, які живуть поруч, не згодні з цим, і намагаються всіма силами протистояти. 

Так, на місці майбутнього кар’єру знаходиться балка з недоторканим біоценозом, яку намагалися перевести у статус заповідника, але не вдалося. Землі віддали в оренду ТОВ “БЗК” розпорядженням Павлівської ОТГ. При цьому є підозра, що рішення було сфальсифіковано. 

На сесії Павлівської ОТГ, 4 жовтня 2018 року, депутати проголосували за відведення земельної ділянки місцевому жителю Есаяну (рішення №9), проте пізніше з’ясувалося, що під цим рішенням на сесії передали комбінату землі з багаторічними насадженнями і балкою. З’ясувалося це завдяки тому, что Держгеокадастр в Запорізькій області видав дозвіл комбінату на розробку проекту землеустрою для цих земель. У наказі є посилання на рішення №9 (про відведення ділянки Есаяну), прийняте на сесії Павлівської ОТГ в той самий день, але на офіційному сайті громади опубліковано інше рішення – про відведення земель комбінату в оренду для розміщення будівництва, експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель підприємства.

За фактом існує два документи – два однакових рішення, прийнятих в один і той же день, але з різним наповненням.

Ще один випадок відбувся також у Вільнянському районі, де правоохоронці виявили можливу підробку державних актів на право власності на земельні ділянки, видані ще в 2011 році.

У 2017 році держреєстратор Вільнянського міськради вніс відомості до Держреєстру речових прав на нерухоме майно про право власності на 17 земельних ділянок, загальною площею в 34 гектари. Підставою були держакти, які видали у 2011 році. Однак, як виявилося, у відділі Вільнянського району Держкадастру ці акти не значаться.

Підставою набуття права власності в цих актах зазначено “Розпорядження Вільнянської районної державної адміністрації від 5 червня 2010 року №235”. Однак в офіційній відповіді ВРГА, що була надана правоохоронцям, сказано, що такого розпорядження у адміністрації немає, а під номером 235 значиться розпорядження від 8 лютого того ж року про дозвіл на виготовлення землевпорядної технічної документації щодо передачі у власність однієї земельної ділянки. До того ж у 2010 році 5 червня голова ВРГА не видавав розпоряджень зовсім.

На сьогодні земельні ділянки, окрім однієї, вже знаходяться у власності Анни Леміш.

Правоохоронці підозрюють, що оригінали можливо підроблених 17ти держактів на ділянки землі до сих пір знаходяться у нотаріуса, адже документи обов’язково долучаються до паперів угоди і залишаються в справах нотаріуса.

Оскільки провести експертизу можливо тільки при наявності оригіналів документів, то правоохоронці подали клопотання про доступ до паперів. Суд клопотання підтримав.

Обезцінення цінних грунтів 

В Україні поки що діє мораторій на продаж земель сільгосппризначення, і деякі з цих земель через їх цінні ґрунти знаходяться під захистом Верховної Ради. 

Однак, якщо на території планується розробка кар’єру, будівництво ЛЕП чи інша діяльність, яка є суспільно важливою, то дозволяється викуп земель під суспільні потреби. Так відбулось і в Вільнянському районі в історії з кар’єром ТОВ “Біляївського збагачувального комбінату”. 

Велика частина землі, яка потрібна комбінату під розробку кар’єру, знаходиться в приватній власності і поділена на паї. На сайті нормативно-грошової оцінки деякі з паїв мають цінну группу грунтів 60Е. Викуп таких земель під суспільні потреби повинен  здійснюватися через узгодження з Верховною Радою. Однак це можна обійти в майже законний спосіб – замовити аналіз грунтів, який, зрозуміло, покаже, що цінних земель на необхідному місці немає. Так зробили і у Вільнянську. 

ТОВ “Біляївський збагачувальний комбінат” замовив звіт по якісній оцінці ґрунтового покриву від ДП «Київський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою». В документі сказано, що на території немає особливо цінних земель. До звіту «БЗК» додає і агрохімічний паспорт поля, отриманий в Запорізькій філії ДУ «Інститут охорони ґрунтів України».

В інституті грунтів прокоментували це так, що коли представники “БЗК” прийшли до них за паспортом, то показали вищезгаданий звіт: “Ми здивувалися, чому не запорізький? Але це одна структура, тому претензій немає. Далі ми пишемо лист в Держгеокадастр в Запорізькій області з питання чи вважати ці дані від Київського інституту правдивими. Нам відповідають, що так, проводилися дослідження і тому інформація актуальна”.

Але команду спеціалістів, які б проводили аналіз грунтів, по словам місцевих жителів, видно не було. 

Не дивлячись на це, викуп земель вдалося організувати і провести його через Вільнянську РДА, не чіпаючи при цьому Верховну Раду. 

По данному факту біло відкрито кримінальне провадження. 

Що в підсумку

Запорізька і Харківська області доволі різні. Наприклад Запоріжжя – це степова зона, а ось на Харківщині є ліси. Однак навіть в таких несхожих регіонах можна знайти подібні схеми заволодіння землею. І ці схеми  

Ми намагались зібрати найбільш розповсюджені земельні схеми, які показують, що, на жаль, вони можливі часто не тільки через те, що в Україні живуть кмітливі, не в найкращому сенсі цього слова, громадяни. Вони також показують, що якби чиновники просто виконували свою роботу, то ці схеми були б неможливі. 

За сприяння та підтримки Інституту розвитку регіональної преси в рамках проєкту «Посилання розслідувальної журналістики на регіональному та локальному рівнях».

Павло НОВИК “Харківський антикорупційний центр”
Катерина РОЖДЕСТВЕНСЬКА “Запорізький центр розслідувань”