Земля для своих: как получить полтора гектара под строительство без конкурса

Нынешняя запорожская власть не стесняется использовать все возможные лазейки в законодательстве, чтобы улучшить жизнь своим акционерам из “заводомэрии”. Иногда “отцы города” не стесняются пользоваться “дырками”, которые отменили за полгода до их действий. 

Даже сегодня в Запорожье, с его обвалившимися ценами на недвижимость,  1,4095 гектара земли почти в самом центре города можно было бы выставить на аукцион и получить за участок деньги в бюджет. Но лучше слить землю на своих по схеме, которая все предыдущие годы активно обкатывалась в Киеве и других крупных городах.

Но, давайте начнем с начала. Многим запорожцам известен обнесенный забором котлован в том месте, где бульвар Центральный спускается на улицу Победы.

Целевое назначение земли –  постройка многоэтажного жилого комплекса с встроенными офисными помещениями. В конце 2006 года участок был передан в аренду одесской компании “СПС Холдинг” (33386923) на 49 лет.

Но в 2014 году, мэрия решила расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой за землю в течение 2 лет. В двух инстанциях решение было принято в пользу города. Как указывалось в материалах дела, стоимость участка на тот момент, в 2014-м году, составляла 8518595 гривен.

Итак, в конце 14-го года землю вернули на баланс города. А в марте 2015-го участок оформили на “территориальную громаду Запорожья в лице Запорожского городского совета”.

Но в конце 2015-го в Запорожье произошла смена власти и к рулю пришла группа “Запорожстали”. 
И в ноябре 2016-го на сессии горсовета депутаты  дали городскому управлению капстроительства разрешение на разработку землеустроительной документации.

На следующей сессии в декабре 2016-го капстроителям уже утвердили техдокументацию, которая дала им возможность получить участок в пользование.

И затем уже в марте 2017-го участок оформили на КП “УКС”, предоставив ему право пользования.

И здесь как раз притаилось нарушение закона. КП “УКС” получил участок без торгов на основании норм, которые не действовали минимум полгода. С апреля 2016-го норма Земельного кодекса о получении земли коммунальными и государственными предприятия, в которых доля муниципальная или коммунальная доля превышала 60%, отменена.

“На даній нормі роками базувалася схема заробітку приватних компаній на забудові дешевих земельних ділянок. Державні чи комунальні підприємства або бюджетні установи, що отримувалися без конкурсу землю, віддавали її під забудову приватним компаніям за договорами про спільне будівництво. Більш витончену схему використовували комунальні будівельні компанії, які через тендерну процедуру наймали необхідних приватних генпідрядників, що і отримували майже весь прибуток від забудови земельної ділянки”, – комментирует ситуацию киевский експерт по строительным схемам Георгий Могильный.

И в конечных положениях закона указывалось, что те физические или юридические лица, которые успели получить разрешение на разработку проектов землеустройства или техдокументацию по возобновлению границ земельного участка до 03 апреля 2016 года, еще “успевают на поезд”.

Таким образом, давая городскому УКСу разрешение на разработку техдокументации на возобновление границ участка в ноябре 2016-го, депутаты проголосовали за незаконное решение, которое им подготовили в управлении земельных отношений.

Затем произошло то, ради чего все и затевалось. Оформив на себя в марте право пользования, УКС через несколько месяцев запустил на полученные 1,4 гектара частного “партнера”. Им оказалось ООО “Азимут трейдинг групп”. Так, уже в июле 2017-го эта фирма получило “МБУтО” на данный участок в городском Департаменте архитектуры.

“Містобудівні умови та обмеження (МБУтО)” – включают в себя планирование и архитектурные требования к проектированию строительства, а также поверхности, отступов от домов и сооружений, красных линий, границ земельного участка, благоустройство и озеленение.

В мае, 2018-го, в МБУтО внесли. В новой версии из раздела планировочных ограничений исчез важный пункт – указание на то, что участок находится на частично проседающих грунтах. Таким образом застройщик избавился от необходимости соблюдать дополнительные стандарты строительства для таких грунтов. Разрабатывать отдельные мероприятия по уменьшению деформаций, предотвращать сдвиги грунтов, планировать строительство так, чтобы кренов и просадок было меньше – словом, нести массу дополнительных издержек и затрат. От этого всего избавились, просто слегка подправив документ.

Зникнення згадки про грунти, що просідають.

Когда же мы запросили в УКСе информацию, на основании какого договора они работают с “Азимут Трейдинг Груп” по участку, нам отказали, сославшись на то, что это коммерческая деятельность КП согласно его уставу и закону “Об инвестиционной деятельности”, и договора коммунального предприятия с частником под закон “О доступе к публичной информации” не подпадают. Хотя объектом этой “совместной работы” является земля города, находящаяся лишь в пользовании Управления капстроительства.

На “завесу тайны” вокруг участка мы также наткнулись, когда подали запрос в Управление земельных отношений, прося предоставить пояснительные записки к тем проектам решений, которые позволяли и утверждали УКСу разработку технической документации по делянке. Нам ответили, что такая информация в Управлении не сохраняется, и перенаправили наш запрос в областной госгеокадастр. Хотя, именно в Управлении земельных отношений готовят и публикуют на сайте мэрии пояснительные записки к проектам “земельных” вопросов.

Но, вернемся к нашей истории. Через год после регистрации градостроительных условий, в июле 2018-го, “Азимут трейдинг групп” зарегистрировал в ГАСКе декларации, где значился вместе с УКСом заказчиком строительства, а киевский “Геос-УКБ” – подрядчиком.

И на участке примерно с сентября началась работа. Что характерно, нормального паспорта строительного объекта на заборе нет. Только рекламный щит отдела продаж.

Теперь давайте более подробно о частных фирмах – “партнере” Управления капстроительства “Азимут трейдинг групп” и застройщике “Геос-УКБ”.

На момент заключения договора с УКСом совладельцами “Азимут трейдинг групп” были ООО “Стимул-сити” Игоря Скляра и акционерное общество “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Геліос” Антона Диденко – помощника депутата горсовета и главы бюджетной комиссии Руслана Божко.

Игорь Скляр также числится директором еще двух фирм, имеющих отношение к солнечной энергетике – “Фотон Энерджи” и “Солар Парк Девелопмент”. Ранее Руслан Божко выступил поручителем по кредиту на 600 миллионов от “УкрГазБанка” для “Токмак Солар Энерджи”, где совладельцем является связанная с Божко фирма “Астра Капитал Груп”.

Про “Азимут трейдинг груп” стало известно этой весной, когда через  документы исполкома стало известно об их намерениях аналогичным способом “привлечь инвестиции” на муниципальный паркинг, расположенный за торговым центром “Аврора”.

Компания “Геос-УКБ” была зарегистрирована в июле в 2013 года на Сергея Уманца и Богдана Окольнича. Уманец является партнером депутата Киевского горсовета от партии “Солидарность” Николая Негрича.

Теперь давайте попробуем подсчитать потери громады от таких ловкачей.

Для начала – один нюанс. Коммунальные и государственные предприятия имеют право не арендовать коммунальную и/или государственную землю, а пользоваться ей. Из классической триады прав собственности – владения, пользования, и распоряжения, – у них есть лишь второе. Такое усеченные возможности имеют с другой стороны свои плюсы – за землю в пользовании не надо платить арендную плату, а только земельный налог. И городской УКС получил землю как раз в пользование, запустив на нее при этом частника.

Итак, у нас есть цена участка по состоянию на время тяжбы, март 2014-го год, в 8518595 гривен. Госгеокадастр в начале каждого года выдает индекс – коэффициент, на который увеличилась стоимость земель за прошлый год. Соответственно, нам надо перемножить цену участка в 8518595 гривен на индексы 2014-го, 15-го и 16-го годов. Чтобы понять цену участка в 2017-м, когда УКС пустил на этот участок “Азимут трейдинг груп” без договора аренды. По данным Госгеокадастра индексы за эти три года составляют 1,249, 1,433 и 1,06.  Соответственно, 8518595*1,249*1,433*1,06=16 161 530 гривен. За три года цена земли увеличилась почти вдвое, не в последнюю очередь такая индексация была обусловлена инфляцией.

Теперь у нас есть база, от которой можно рассчитать финансовый ущерб бюджету. УКС, как землепользователь, не платит арендную плату в три процента, а платит лишь один процент земельного налога. И три процента неполученной арендной платы от участка ценой в 16 161 530 гривен как раз и составляют прямой ущерб бюджету – 484 845 гривен в год.

Мы не оцениваем здесь ту возможность,  что на земельном аукционе земля могла уйти дороже.

Как правило, в подобных ситуациях застройщик и частный “партнер” коммунального или государственного предприятия расплачиваются с ними за землю квартирами в построенном доме. И зачастую доля этих квартир до смешного мала. Для примера, в уже помянутой истории про планы “Азимут трейдинг групп” получить по аналогичной схеме участок КП “Паркування” о улице Почтовой оговаривалась доля “Паркування” в размере двух процентов от всех построенных площадей. То есть, в лучшем случае – две квартиры, если будут считать по жилой, а не по общей.

И вот так у нынешней городской власти все. Полмиллиона в год для строительной отрасли и для серьезных инвесторов сумма небольшая. Но там,  где можно сманипулировать законодательством в пользу своих и сэкономить по мелочи на деньгах неродного города – они так и сделают.

Сергей Сидоров, Вероника Хорольская
Впервые опубликовано на сайте «Наші гроші. Запоріжжя»