Нерухомість на ТОТ: як продати з підконтрольної території України і що відбувається зараз

Квартира чи будинок на ТОТ – такий собі привид минулого: ніби вже й нема, але постійно нагадує про себе. Особливо якщо на підконтрольній і досі доводиться жити по гуртожитках і поселеннях ВПО

Хтось змирився із втратою – а хтось шукає способи отримати за втрачене хоча б гроші. І знаходить. Якими схемами користуються, щоб продати нерухомість на тимчасово окупованих територіях? Чому з березня все стало складніше? Розповідаємо.

Дедлайн від окупантів

1 липня стікає черговий «дедлайн», встановлений російською владою для окупованих територій. До цього терміну житло на так званих «нових територіях» можна переоформити за російськими правилами за «спрощеною» процедурою. 

Після цього зареєструвати квартиру чи будинок можливо – але за загальними правилами. Процес триватиме місяці.

Тим часом окупанти шукають так зване «безхазяйне» майно – житло людей, які виїхали з ТОТ. Його перепродають або роздають бюджетникам: нібито для безпеки, щоб дах із «нічийного» будинка ні на кого не впав або труба у «нічийній» квартирі не потекла на голови сусідам. Що довше переоформлювати житло – то більші шанси, що його «переоформлять» без справжніх власників.

«Безхазяйне» майно 

Ключовим механізмом, який тисне зараз на власників нерухомості на ТОТ, є визнання житла «безхазяйним». Якщо не підтвердити свої права вчасно, нерухомість можуть передати місцевій псевдовладі – або новим користувачам. Українські та міжнародні спостерігачі розглядають це як форму примусового перерозподілу власності.

Процедура виглядає просто: спеціальні комісії ходять по будинках і шукають житло, в якому ніхто не проживає. Це представники окупаційної адміністрації та місцеві депутати. Відомості отримують від голів ОСББ та житлових комітетів: їх вже давно змусили подавати списки квартир, у яких ніхто давно не живе. 

Якщо житло не внесене до Росреєстру, його визнають «безхазяйним». На будинку або в під’їзді вішають оголошення із вимогою до власника заявити свої права. Якщо ні – нерухомість офіційно вносять до переліків як «безхазяйну».

Для тих, хто вихав і вже змирився з новим статусом, фактично нічого не змінюється. Вони оформлюють втрату доступу до нерухомості за українськими правилами і починають нове життя.

Але просто так залишитися без будинка, який звів власними руками, або квартири, у якій прожив усе життя – не так просто психологічно. Та й гроші – не та штука, від якої ВПО можуть собі дозволити просто відмовитися. І люди починають шукати шляхи.

Вибір без вибору

Формально окупаційна влада пропонує «узаконку» просто і зручно (наскільки це «просто» і «зручно» насправді – трохи нижче). Фактично ж без особистої присутності перереєстрація майже неможлива. 

Перед кожним «дедлайном», який встановлюють окупанти, на підконтрольній території починається ажіотаж зі спробами повернутися на ТОТ. Російська влада вимагає, щоб до Росреєстру за переоформленням звертався безпосередньо власник… або його представник за нотаріальною довіреністю. Ще декілька тижнів тому це було шпаринкою, щоб отримати гроші за квартиру.

В’їхати на ТОТ значно складніше, ніж можна подумати: фільтрацію у Шереметьєво проходять одиниці. Тож на ТОТ і поблизу розквітнув цілий бізнес «рішал», які допомагають у дистанційному переоформленні.

Схема була цілком нелегальна, але відносно проста. На підконтрольній території «заднім числом» оформлювали довіреність на когось, хто залишився  на ТОТ – просто датували її 2021-м роком. Родич або «рішала» з російським паспортом ставав «легітимним представником» – і просто займався оформленням нерухомості як своєї.

«Рішал» знаходять двома шляхами. Більш надійний – через знайомих знайомих, з уже перевіреною ефективністю. Але для цього треба мати хоч якісь контакти на ТОТ. Інший спосіб – через соцмережі. Адвокати, що працюють з оформленням нерухомості, активно рекламуються у TikTok. Там же, у коментарях, можна почитати відгуки. Втім, це місце, де на шахрая натрапити щонайменше так же імовірно, як на справжнього «рішалу».

Втім, три роки схема працювала – і зламалася буквально у березні 2026-го. Указом Путіна від 4 березня 2026 року усі довіреності, видані громадянам України до 2 грудня 2025 року… визнали недійсними. 

Нині діють лише довіреності, оформлені російськими нотаріусами, які видають людям із російським паспортом.

Що робити тепер?

У соцмережах серед ВПО зараз щось схоже на паніку. Втім, від пошуку нових шляхів ніхто не відмовляється. На допомогу приходять численні «тікток-адвокати» з Росії, які підказують нові способи.

Поки серед варіантів – просто передати документи на квартиру перевізниками родичам на ТОТ, щоб вони оформлювали квартиру на себе. Радять також повністю переоформити нерухомість в Україні заднім числом на людину з двома паспортами. Щоб вже вона подавала документи до Росреєстру. Зрозуміло, ідеться про чималі хабарі.

Поки усі ці способи поширюються на рівні порад у соцмережах. На практиці їх тільки починають перевіряти.

Ну а українська влада та правозахисники закликають громадян не їхати на окуповані території заради перереєстрації майна: вже були випадки, коли виїхати назад у людини не було можливості, а потрапити у підозру в «державній зраді» на ТОТ за один донат на ЗСУ – цілком реальна перспектива.

Держава рекомендує зафіксувати втрату доступу до нерухомості через офіційні сервіси. І зберігати документи, щоб у майбутньому відновити права власності або отримати компенсацію.

Вимушені переселенці поступають ще простіше: домовляються із колишніми сусідами, щоб ті здавали квартиру від себе. Новим «власникам» доводиться давати хабарі керівникам ОСББ та перевіряючим. Натомість у квартиру не заселяють військових або щасливих переселенців із російських тьмутараканей.

Ксенія Світлова

Матеріал створено у співпраці з Центром протидії інформаційній агресії та окупації