Національний заповідник «Хортиця»: туристичний магніт, дім чи місце забудов

Унікальний природний та історичний об’єкт, один з Семи чудес України – Національний заповідник “Хортиця”. На острові є червонокнижні тварини, реліктові види рослин, історичні пам’ятки. 

Але поки для одних Хортиця ставала туристичним магнітом, для інших вона змогла стати домівкою, а для деяких місцем забудов. “Запорізький центр розслідувань” розбирався чому попри заборону будуватися на Хортиці, ви бачите нові котеджі, як з цим пов’язана приватизація і чому багато родин опинилися в заручниках у острова.

Вероніка Калінбет живе на острові Хортиця близько 30 років. Тут народилися й виросли її діти. Ми зустрілися з жінкою на дитячому майданчику, який місцеві облаштовували самотужки.  

Вероніка розповідає, що багато років поспіль жителі самі розв’язували побутові проблеми. Вони косили амброзію та інший бур’ян, прибирали вулиці, вирішували проблеми зі світлом тощо. Наразі за інформацією міськради будинок обслуговує керуюча компанія “Запоріжремсервіс”. Адже люди, які проживають на острові так само мають потреби, як і інші жителі Запоріжжя.

“Ми громадяни і нас стосуються все ті ж процеси. У нас є адреси, у нас є прописка в паспорті, ми вже кількома поколіннями живемо в цьому житлі. До нас приходять запрошення на вибори, тобто держава визнає нас громадянами” – додає Вероніка.

На острові, при цьому, є не лише приватний сектор. Є і багатоверхівки. Ситуація загострилась під час пандемії, коли міський транспорт перестав ходити, а люди похилого віку мали знаходитись вдома. Тоді постало питання – як бути з медикаментами, адже аптеки поблизу немає, а маршрутки до неї просто не ходили. До деяких домівок взагалі немає нормальної дороги, а отже добратися швидкій в погану погоду є складною задачею.

“Найтяжче в Лісництві і Овочівництві, тому що вони живуть в глибині і транспорт до них погано ходить. Там теж живуть сім’ї, люди похилого віку, діти. Їм теж потрібно ходити в школу і садок. Люди намагаються закупити продукти раз на місяць, бо немає магазинів і аптек“

Проблеми чекають на людей і в інших ситуаціях. Наприклад, якщо хтось виписується з житла тимчасово з різних причин – в армію або на навчання, то вписатися знову є проблемою. Особливо, у випадках, коли у квартирі проживає літня людина і після неї, спадщина просто може відійти не сім’ї. 

Ще 28 років тому острів отримав статус Національного заповідника, що мало юридично захистити територію і сприяти збереження пам’ятних місць, пов’язаних з історією козацтва та природного середовища. Тоді, у здавалося б далекому 1993 році, були виявлені й забудови – “сторонні користувачі”, як зазначено в документах. 

Вже у 2005-му році тодішній Президент Віктор Ющенко приймає Указ, яким впоряджує впорядкування земель на території заповіднику. Мова йшла про визначення меж всіх ділянок та нанесення їх на карту. Одним з пунктів Указу було забезпечити впорядкування користування землею до 1 вересня 2005 року. А саме припинення незаконного користування землею та уникнення нових будівництв.

В цьому ж році рішенням Запорізької міськради заповіднику передали землі для постійного користування. А через два роки на основі цього рішення був зроблений Держакт в додатку якого винесли “сторонніх землекористувачів” – 41 суб’єкт. Здебільшого, користувачами тих земель були комунальні і державні підприємства.
Деякі з підприємств будували й видавали квартири або будинки для своїх робітників. Однак, при оформленні землі їх не внесли як окремі земельні ділянки.

Відтак, домівки людей “накрила” територія заповідника. Але це, схоже, не захистило заповідник від нових будівництв. Бо поки одні жителіє заручниками ситуації, інші примудряються купувати нерухомість у хортицьких селищах.

Гарний краєвид з вашого вікна, чисте повітря і ліс навколо – саме такі описи можна зустріти на майданчиках з продажу нерухомості.

Починаючи з травня 2021 ми відслідковували оголошення на сайтах Dom.Ria і “Olx” про продаж ділянок на острові. Автори оголошень зазначають, що на ділянках є старі будинки, які можна зносити та звести домівку своєї мрії. Ось, наприклад, 20 соток за 31 тисячу доларів з пропозицією зносу.

Експерт з забудови Георгій Могильний, розповідає, що така схема працює в багатьох рекреаційних зонах і дозволяє побудувати новий об’єкт під виглядом реконструкції старого приміщення. 

“Якщо є будівля, то власник може проводити реконструкцію в межах фундаментів. Реконструкція – поняття дуже хитре. З таким визначенням, достатньо від старого фундаменту в землі залишити одну цеглину і це вже буде вважатися реконструкцією тому частково збережений елемент знесеної конструкції” – розповідає Могильний. 

Тобто, завдяки таким лазівкам у законі та відсутності контролю можливо побудувати новий дім. Так, на острові під виглядом реконструкції можуть з’являтися нові будинки. 

Наприклад, селище Лісництво. На сьогодні селище знаходиться на території кадастрової ділянки, що позначена як територію заповідника. Навколо ліс. 

За даними Міністерства культури ще у 1950-1960 роках землю передали Державному підприємству “Запорізьке лісомисливське господарство” (“ЗЛГ”) для розміщення домівок працівників, які мали займатися лісовою частиною. Наприклад, поліпшення санітарного стану лісу, оздоровлення лісів, планові вирубки тощо. У відповіді на запит, Міністерство також зазначило, що ніяких нових будинків на території не з’являється. 

Ми зробили запит до  “ЗЛГ” і отримали відповідь, що підприємство не має відношення до землі. Про те, має 12 будинків на балансі. Так ця місцина виглядає на знімках супутників. Знімки з різницею в 14 років.

Можна помітити зміни. Отже, виходить, що знайти лазівки і побудуватися (реконстроювати дім) на Хортиці все ж таки можливо. Попри всі перераховані вище проблеми, знаходяться ті, хто знаходить можливості продати житло на острові. І, звісно, є люди які мають можливість купувати нерухомість та робити життя у ній комфортним. 

На сьогодні на території НЗ “Хортиця” розміщено селища не тільки “Лісництво”, але й “Старе Дніпро”, “Садоводів”, згадане вище “Наукове містечко” тощо. На острові також є бази відпочинку, майно не чинних профілакторіїв та дитячих таборів. Переважна більшість цих об’єктів й досі не відмічені на карті.

Якщо розглянути ситуацію на прикладі вже згаданого Лісництва, то воно не відмічене на кадастровій карті, але є на генплані та зонінгу.  

Зонінг визначає на яких ділянках, що можна будувати в межах однієї зони. Генплан визначає вужче зони забудови і використання земель. Якщо на місцевому рівні затверджений обидва ці земельні документи, то головний з них – план зонування.

Так от, на зонінгу Лісництво зазначено, як зона для музеїв, майстерень, виставкових павільйонів, гаражів, погребів тощо. А на генплані – установ культури та мистецтва і не слова про будинки. А ось, наприклад, “Садоводів” відзначено на генплані, як зона де можна будувати дачі. Однак ці будинки не для постійного проживання (мають бути без опалення). Знов ж таки, ділянки не відведені, як окремі. 

Ми поспілкувалися з адвокатом Євгенієм Воробйовим, який надав консультацію за підтримки ГО “Платформа прав людини”.

«У відповідності до статті 20 Земельного кодексу України віднесення до тієї чи іншої категорії земель здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Тож місцеві мешканці можуть звернутись до місцевої ради з місцевою ініціативою, щодо виведення земельних ділянок під якими розташований їх будинок з земель заповідного фонду. Також є варіант визнати за собою право власності через суд на підставі ч. 4 ст. 344 ЦК” – розповідає Євнен Леонідович

Виходить, що по суті місцева влада за погодженням з КМУ повинна зробити проект землеустрою для ділянок під будинками і вивести цільове призначення з заповідного фонду.

Водночас генплан і зонінг приймали декілька років тому і мали можливість хоча б на них внести інформацію про житла. В сюжеті від 2019-го “Суспільне Запоріжжя” представник Запорізької міської ради Ігор Чумаченко коментує, що після затвердження генплану відбулося розмежування на зони рекреації та інші, що наблизило місто до вирішення проблеми приватизації. Однак, з якоїсь причини зони позначили не для будинків.

Основна проблема полягає в тому, що таким чином невідомо хто саме володіє майном на острові, а також його межі. Тобто, якщо хтось викупає майно, то він може зловживати цим, та на власний розсуд встановлювати паркан і межі своєї ділянки. В той час, як люди, які живуть на Хортиці вже багато поколінь не можуть просто юридично реалізувати свої права. І навіть, якщо процес почнеться, то постане питання й щодо генплану та зонінгу.

Наприклад, будинки в селищі “Садоводів”, який розміщено просто над Дніпром. Навколо будинку зведено високий паркан та встановлені камери, а просто поруч річка.

Згідно з реєстром майна на сьогодні власником є Масленніков Олександр Петрович. Чоловік з таким же ПІБ зазначений на сайті Запорізької єпархії, як архімандрит чоловічого монастиря Святого Савви Освяченого м.Мелітополь.

У 2007 році в ЗМІ писали, що влада Запоріжжя підіймала питання про незаконне будівництво на острові. Розмови доходили навіть до того, щоб знести домівки. Однак, тоді б людям, які отримали нерухомість від підприємств потрібно було виділити квартири або інші житла. У 2008-му році сайтах з’явилися перші заголовки про те, що незаконні об’єкти таки почали прибирати. Однак, на цьому все і закінчилось. 

Починаючи з 2011 в судовому реєстрі є справи про незаконну забудову, які залишились без руху або були закриті. І мова не про місцевих. Деякі покупці скористалися схемою реконструкції про яку ми писали вище. Ось, приклад, однієї зі справ : 

“Відповідач зазначив, що він купив глинобитну хатинку, а договір укладено в простій письмовій формі. Будинок розташований на території селища Наукове містечко, яке фактично самочинно збудоване у 50-х роках минулого століття.  Оскільки будинок був ветхим і потребував термінового ремонту, самочинно здійснила роботи по його реконструкції і перебудові. Спірна земельна ділянка не передавалася у постійне користування позивачеві, так як за даними земельного кадастру її цільове призначення – житлова забудова, землекористувачем цієї ділянки значиться Запорізька міська рада. На підтвердження своїх доводів відповідач надав суду домову книгу на будинок, розташований на спірній земельній ділянці, видану у 1949 році, в якій зазначено про те, що рішенням міськвиконкому з 1970 року прописка в ньому заборонена, оскільки будинок підлягає знесенню.” 

Звісно ж у такому випадку дуже складно встановити, що було побудовано “до” і що існує на сьогодні. В результаті ми можемо бачити один будинок, а по документах зовсім інший. У більшості проаналізованих нами рішень суд встає на бік покупця-власника.

Однак, є й інші приклади – це коли справи не йдуть далі. Наприклад, ще у 2019-му році було відкрито кримінально провадження, а у 2020-му році суд продовжив строки досудового розслідування в справі про самовільну забудову ділянки поблизу пляжу ЗАЛК. Це приваблива територія за адресою вул. Будинок відпочинку, 32, належить ПП «Корпоративний капітал». І на думку правоохоронців, службові особи «Корпоративний капітал» без оформлення прав власності на землю проводять незаконні будівельні роботи. 

Водночас на сайті “ОЛХ” можна знайти оголошення й про продаж за цією адресою. Недобудоване приміщення без вікон коштує 27,5 тисяч доларів. Оголошення було в липні 2021 і постійно оновлювалось. 

Аналогічні судові справи були й в 2011-2015 роках. Наприклад, коли поліція виявила будову без документів. Однак, на сьогодні немає кайсів, які б були закінчені. 

Виходить, що держава надавши статус Хортиці та не викупивши майно у мешканців, які там проживають, порушила їх право на власність. Адже і це житло вони не можуть приватизувати й інше для виселення їм не надали.
І поки проблема буде залишається невирішеною, то історія буде продовжуватися. І надалі в обхід правилам через лазівки в законах, буде здійснюватися будівництво під виглядом реконструкції тощо. А люди, які живуть на острові багато поколінь так і не зможуть реалізувати свої права.

Читайте також: Будівництво крематорію в Запоріжжі: замість сучасного об’єкту – “ламповий телевізор” з загадковими підрядниками