Гроші або сертифікат: який вибір у запорожців з обстріляних будинків 

Українці, чиї будинки зруйновані ворожими обстрілами, можуть отримати компенсацію за втрачене житло. Але як?

Відповідна програма в межах “єВідновлення” стартувала у липні, а в середині серпня почався розгляд заявок.  Постраждалі (одразу спойлер – не всі)  мають вибір – отримати грошову компенсацію на відбудову чи сертифікат на придбання житла. Запорізький центр розслідувань розбирався у питанні, в якому не все так просто, як може здаватися на перший погляд.

Куди звертатися?

Отримати компенсацію за знищену нерухомість можна за тим самим алгоритмом, що за пошкоджену.

Спершу потрібно подати заяву – в електронному форматі через додаток чи портал “Дія”. Можливість подати заяву у паперовому вигляді має з’явитись згодом. Її мають розглянути впродовж 30 днів. Першими будуть обробляти заяви учасників бойових дій, людей, які отримали інвалідність через війну, людей, які призвані на військову службу під час мобілізації, багатодітних родин та людей з інвалідністю 1 та 2 груп.

Компенсація за знищену квартиру надається у вигляді житлового сертифіката. За його рахунок можна або придбати іншу квартиру чи будинок, або інвестувати у будівництво.

Компенсацію за знищений будинок можна обрати з-поміж 2 варіантів – житловий сертифікат або гроші. Якщо власник будинку обере гроші, то кошти надійдуть на спецрахунок. Їх впродовж 3 років можна витратити на придбання будівельної продукції або на оплату виконання відповідних послуг та робіт. Сплатити за продукти у магазині з цього рахунку не вийде. Втім, ця опція стане доступною пізніше, у другому етапі програми.

Якщо власник знищеного житла обере житловий сертифікат, то шукати квартиру, будинок, садовий чи дачний будинок потрібно буде самостійно. На це дається 5 років. Нове житло можна буде купити у будь-якій точці України, окрім тимчасово окупованих територій та районів проведення бойових дій. Такий самий алгоритм діє, якщо людина захотіла витратити сертифікат на інвестування у будівництво.

Якщо ціна обраного об’єкту нерухомості нижча за суму, вказану в житловому сертифікаті, то недоотриману частину компенсації доведеться чекати. Найімовірніше її компенсують із активів, вилучених в РФ. Але Міжнародний реєстр збитків, який буде оперувати цими коштами, лише розробляє засади і методики своєї роботи. Якщо вам цікаво, можете почитати інтерв’ю з їх виконавчим директором – які в них вже зараз є візії.   

Найцікавіше – як розраховують суму компенсації? Для цього вигадали 2 формули – для квартир та для будинків.

Для квартир:

Треба помножити середню вартість 1 кв. метра житла на вторинному ринку по Україні 36422, 33 грн на регіональний коефіцієнт (вказаний у додатку 3 постанови Кабміну №600), на коефіцієнт кількості кімнат (вказаний у додатку 4 постанови Кабміну №600), на коефіцієнт року забудови (вказаний у додатку 5 постанови Кабміну №600) та на площу квартири.

Всі ці додатки є на сторінці постанови Кабміну №600. Трохи нижче ми дамо лінк на спеціально розроблений онлайн-калькулятор. Якщо не хочете занурюватись – скрольте наступну сторінку до нього, а тут ми вам розповімо саме про механіку розрахунків. 

На прикладі це виглядає так: якщо у вас 2-кімнатна квартира площею 50 кв. метрів, будинок зведений у 1989 році в Олександрівському районі Запоріжжя.

У у нас виходить 36422,33 – середня вартість “квадрату”, 0,79 – коефіціент Запорізької області, 0,9307 – коефіцієнт кількості кімнат, 0,69 – коефіціент року забудови, 50 – площа квартири. 

Все це перемножуємо, і сума компенсації складатиме

36422, 33 х 0,79 х 0,9307 х 0,69 х 50 = 923 897 грн або приблизно 24 тисячі доларів.

Для будинків:

Розрахувати суму компенсації для будинку, будинку садибного типу, садового або дачного будинку трохи легше. Середня вартість 1 кв. метра житлового будинку 22197,14 грн треба помножити на регіональний коефіцієнт та на площу помешкання.

Тобто якщо у вас будинок площею 100 кв. метрів незалежно від року його будівництва та району розташування у Запоріжжі, компенсація складатиме

22197,14 х 0,928 х 100 = 2 059 894 грн або приблизно 54 тисячі доларів 

Але на цьому цей урок математики ще не завершується. Бо компенсація не може бути нижчою за показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України помножені на площу зруйнованого об’єкту нерухомості. Їх затверджує Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України.

Тут знову скористаємось формулою на прикладі тої ж квартири в Олександрівському районі. Тож сума компенсації має бути не нижча за 20217 х 50 = 1 010 850 грн або приблизно 26 тисяч доларів. Тобто власник може розраховувати на більшу суму відшкодування.

У всіх цих цифрах дуже легко загубитися. Особливо, якщо якийсь з елементів формули змінить своє значення. Наприклад, показники опосередкованої вартості житла змінювались щонайменше кілька разів за останній рік. Тож треба бути максимально уважними та точними.

Якщо не хочете займатись розрахунками, можете скористатись компенсаційним онлайн-калькулятором на волонтерській платформі “Поверни своє” (https://getitback.in.ua/kalkuliator/). Система порахує все самотужки. Потрібно лише вказати місце розташування житла, площу, кількість кімнат та рік забудови. 

Втім, всі ці розрахунки можуть і не знадобитися, якщо житло було зруйноване до 24.02.22 або воно знаходиться на тимчасово окупованих територіях, власник зруйнованого житла перебуває під санкціями, судимий за злочин проти держави чи є спадкоємцем такої особи. Тобто, якщо житло буде пошкоджене під час деокупації та його власник отримає (чи вже отримав) вирок за колабораційну діяльність, хоча б і умовний, то компенсації йому не буде.  

Який варіант кращий?

Власники зруйнованих квартир можуть отримати виключно житловий сертифікат. Тоді як власники будинків мають змогу вибору – сертифікат чи гроші на самостійну відбудову. Що краще, зручніше та простіше? У кожного з цих варіантів є свої плюси та мінуси.

–         Беззаперечним плюсом житлового сертифіката є те, що такий вид компенсації — це вже доступна опція для власників знищеного житла. Інший вид відшкодування у вигляді грошових коштів планують запустити на подальших етапах реалізації національного компенсаційного механізму. Плюси і мінуси того чи іншого виду відшкодування залежать від потреб отримувача компенсації. Скажімо, якщо власник знищеного приватного будинку планує на своїй земельній ділянці побудувати нову оселю, аби залишитися жити у рідній громаді, вочевидь, йому варто дочекатися, доки держава розпочне процес надання коштів на будівництво. Звісно, він може подати заяву на компенсацію вже зараз, отримати житловий сертифікат і спробувати знайти нове житло у рідній громаді, – розповідає засновниця волонтерського проєкту “Поверни своє“ Ольга Оніщук.

Також важливо вивчити кожну деталь програми компенсацій. Це суттєво зекономить час та збереже нерви.

–          Однією з умов національного компенсаційного механізму є припинення права власності на об’єкт нерухомого майна у зв’язку з його знищенням. На якому кроці компенсаційного шляху має відбутися відповідна державна реєстрація, – це питання на нормативному рівні наразі чітко не врегульовано. Визначено тільки те, що державну реєстрацію припинення права власності потрібно провести до нотаріального посвідчення договору про придбання нового житла з використанням житлового сертифіката, – зазначає Ольга Оніщук. Тож особам, які хочуть отримати відшкодування за руйнування, рекомендую не квапитися і не припиняти право власності на знищене житло, принаймні до моменту подачі заяви до компенсаційної комісії і прийняття нею позитивного рішення.

Потурбуйтесь і про правовстановлюючі документи. Внесіть інформацію про право власності до Державного реєстру речових прав.

–     Нерідко громадяни не можуть подати заяву про виплату відшкодування через Дію, оскільки відомості про їхнє право власності на зруйноване житло відсутні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Тож, якщо в реєстрі інформація про право власності відсутня, Дія технічно “не пропустить“ таку заявку. Складнощі з верифікацією, зазвичай, трапляються у тих господарів житла, які оформлювали своє право власності до 2013 року, ще до моменту запуску в Україні ДРРП, і протягом останніх 10 років не «оцифрували» інформацію з паперових правовстановлюючих документів, тобто не внесли відомості до нового реєстру. Якщо такої інформації в ДРРП немає, власнику зруйнованої нерухомості потрібно пройти процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно, – каже засновниця волонтерського проєкту “Поверни своє“.

Однак, пройти цю процедуру реєстрації може бути проблемно для жителів тих населених пунктів, які перебували в окупації, знаходяться зараз в окупації чи в зоні бойових дій. Бо ж треба буде обов’язково підтвердити інформацію, отримавши довідку з відповідного БТІ.

–    Ми ще не знаємо про реальні масштаби проблеми, скільки архівів БТІ було втрачено: фізично знищено внаслідок ворожих обстрілів або дій загарбників, або унеможливлено доступ до них, – зазначає Ольга Оніщук.  Однак, можна сміливо стверджувати, що йдеться про сотні тисяч людей, які через відсутність доступу до архів БТІ або втрату паперових правовстановлюючих документів не зможуть оперативно підтвердити свій статус власника навіть після запуску механізму надання компенсації за знищене житло, яке розташоване на тимчасово окупованих територіях чи на лінії фронту.

У такому випадку єдиним виходом буде звернення до суду, де справу можуть розглядати роками. Тож цей механізм процедури верифікації власників нерухомості варто було б змінити. Це в рази полегшило та пришвидшило хід програми “єВідновлення”.  

Як йдуть справи у Запоріжжі?

Станом на кінець серпня у Запоріжжі подали 13 заяв на компенсацію за знищене майно. Створена відповідна комісія, яка має розглянути заяви.

–         Розгляд заяви включає в себе зокрема проведення обстеження об’єкта. У разі прийняття рішення про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна шляхом видачі житлового сертифіката, такий сертифікат виготовляється Комісією з використанням Реєстру пошкодженого та знищеного майна та направляється заявнику в електронній формі – засобами Порталу Дія або на адресу електронної пошти, або у паперовій формі – на поштову адресу, зазначену заявником, у разі подання заяви у паперовій формі та відсутності електронної пошти, – пояснив заступник міського голови Запоріжжя Віктор Гординський.

Звісно, кожен власник зруйнованого житла хоче якомога скоріше отримати дах над головою. А що робити мешканцям зруйнованих багатоповерхівок, де зараз ведуться або плануються ремонті роботи? Адже є люди, які не хочуть жити у таких будинках. Або не хочуть чекати поки відбудова завершиться, а бажають мати власну оселю вже зараз.

До прикладу, відновлення будинку по вулиці Незалежної України, 67 планують завершити у серпні 2026 року. А будинок по Зестафонській, 8 взагалі у 2028 році. До слова, багато з мешканців цієї багатоповерхівки не хочуть, аби її відновлювали.

–         Виконавчий комітет Запорізької міської ради направив лист до Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури, аби там надали роз’яснення щодо можливості надання компенсації мешканцям, будинки яких підлягають відновленню, шляхом отримання житлового сертифікату, тобто за вибором заявника, – розповів Віктор Гординський. Було запропоновано внести зміни до діючого законодавства, аби надати заявнику права вибору виду компенсації, в тому числі шляхом отримання житлового сертифікату з подальшою відмовою від права власності на відновлений об’єкт нерухомого майна.

Скільки доведеться чекати на відповідь? І чи буде вона позитивною для власників знищеного росіянами житла?

Поки ж давайте знову повернімось до уроку математики. У Запоріжжі були оголошені тендери на капітальні ремонти будинків за 6 адресами. Однак їх скасували, аби замовник – Державне агентство відновлення та розвитку інфраструктури Запорізької області – переглянув ціни на будматеріали, щоб максимально зекономити бюджетні кошти. Тобто це означає, що терміни відбудови збільшаться, а отже люди довше чекатимуть на можливість в’їхати до своїх осель. А якби була змога отримати житлові сертифікати, то ймовірно в рази швидше знайшли для себе нове помешкання.

Це той випадок, коли простого вибору не буде, і тому обирати треба зважено, все порахувавши. І саме заради цього ми написали для вас цю статтю. 

Анастасія Остапенко 

Матеріал підготовлений в рамках проєкту: “Дорожня карта відновлення регіонів в Україні: пошук рішень на прикладі трьох областей”, що реалізується за підтримки Міжнародного фонду “Відродження”.